Konut satışında kredi piyasası patladı

Konut sektörü hızla büyümeye devam ederken, finansmana yönelik yeni bir endişe ortaya çıktı: Senetle satış…

WSJ'nin haberine göre; Emlak veri platformu Reidin'in verilerine göre Türkiye'de markalı konut projelerinden alım yapanlar arasında finansman metodu olarak senet seçenlerin oranı, Ekim ayında yüzde 51,3'e tırmandı. Son aylardaki yüksek artış özellikle dikkat çekiyor.

Ağustos'ta toplam satışların yüzde 14,8'i sadece senetle yapılırken bu oran Eylül'de yüzde 43,4'e çıkmıştı.Uzmanlar ve sektör temsilcileri senetle konut satıştındaki yüksek artışı artan faizlere, bankaların yeni projelere kredi vermedeki isteksizliğine ve bazı konut almak isteyenlerin kötü kredi geçmişine bağlıyor. Kamu denetim ve gözetiminin dışındaki bu satış yöntemindeki artış bazı uzmanlarda endişe yaratıyor.

Faiz yükünü omuzlamak istemeyen tüketicinin inşaat şirketlerinin daha düşük faiz oranlarıyla sunduğu senetle satış opsiyonuna kaydığı belirtiliyor.

TÜİK VE MERKEZ BANKASI İSTATİSTİKLERİNE GÖRE VERİLER İZLENİYOR

İnşaat sektörü temsilcilerine göre devletin konutta senetle satışı ve bu satışlardaki batığı izlemesi mümkün değil. Türkiye'de konutla satış verilerini yakından izleyen iki kamu kurumu var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Merkez Bankası… TÜİK, tapu kayıtlarına dayanarak verileri izlerken, Merkez Bankası yalnızca banka eksper raporlarına dayanarak verileri izliyor. Kısacası, senetle satışın konut sektöründeki büyüklüğü ve batık oranı gibi göstergeler izlenemiyor.

Konut sektörü temsilcileri, banka kredileri gibi yakında izlenemeyen senetle satışlar konusunda endişeli değil. Büyük şirketler için senetle satışın tehlike yaratmayacağını, 2002 yılına kadar Türkiye'de konut satışlarının zaten bu yolla yaptığını dile getiren Yaşar Aşçıoğlu, "Yıllardır bankalar kredi veriyor. Büyük de kâr ediyor. Şimdi biz bu işi yapalım istedik. Çünkü zaten kredi faizleri çok yüksek. Ayrıca, bu bizim bildiğimiz bir alan" diyor.

GYODER Başkanı Aziz Torun projelerde ön satış yapıldığında bu verilerin de TÜİK kayıtlarına girmediğine dikkat çekerek, "Aslında risk yok. Temmuz Ağustos'ta yüzde 15-20 olan senetle satış Eylül'de artmış. Senetle satış artarken, peşin sayışlar 55'lerden yüzde 35'lere düşüyor. Bize göre bu sadece mevsimsel bir etki.

Çünkü firmalar Eylül ayında çok sayıda senede dayalı kampanya yaptı" diyor. Torun, inşaat bitirme sigortası adlı bir uygulama başlatacaklarını, bu yolla bitmeyen, yarım kalan projeler konusunda tüketicinin korunacağını ifade ediyor.

SEKTÖRDE SENEDE KAYIŞIN NEDENİ

Ağaoğlu Şirketler Grubu Genel Müdürü Hasan Rahvalı, sektörde senete kayışın nedenini, banka kredisi almak istemeyen ya da alamayan kişilerin talebinden kaynaklandığını belirtti. Rahvalı, 2011 yılına kadar senetli satışa talebin olmadığına dikkat çekerek, "Son 2 yıldır konut talebi maaşlı çalışandan kendi işini yapan kesime kaydı.

Bunlar arasında 2001 krizinde bir talihsilzik yaşayıp kara listeye girmiş olanlar da var. Bankalar, bu talepleri incelediğinde müşteriyi riskli görüp kredi vermek istemeyebiliyor. Oysa bize göre piyasa riski bankadan daha iyi ölçer" diye konuştu.

Bankacılar ise bankaların proje finansmanına artık daha ihtiyatlı yaklaştığını ve bu nedenle kredi kullanımının gerilediğine işaret ediyor.

"Son 2 yılda konut arzı çok arttı. Ayrıca 3-4 büyük şirketin iflas erteleme istemesi sektöre kullandırılacak kredilerde ihtiyatı artırdı" diyen Anadolubank Genel Müdür Yardımcısı Recep Atakan, "Ayrıca, projeden satışlarda tüketicileri korumaya yönelik önemli yasalar çıkarıldı. Bunlar nedeniyle bankalar proje kredilerine eskisi kadar sıcak bakmıyor.

Bunun yerine birmiş projelere kredi verilmesi tercih ediliyor" değerlendirmesinde bulundu. Atakan, bilançosu zorlanan bazı orta düzey konut firmalarının senet satışına yöneldiğini sözlerine ekledi.

Konut kredileri toplam kredilerin yaklaşık yüzde 10'unu oluşturuyor. Eylül ayı sonu itibariyle toplam kredilerin büyüklüğü 990.4 milyar liraya çıkarken, konut kredileri 105,6 milyar lira düzeyine ulaştı.

Konut piyasasındaki gelişmelerin büyük bir bölümünün kamu denetim ve gözetiminden uzak olması yeni bir tartışma konusu değil.

Konut satışında halktan para toplama faaliyetlerinin 2012'de Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) denetimine tabii olması gündeme gelmişti. Plan hayata geçebilseydi, SPK'nın izni olmadan maket üzerinden konut satışı yapılamayacak, gayrimenkul şirketleri maket aşamasında satış yaparken SPK'ya izahname vermek zorunda kalacaklardı. İzahnamesine SPK'dan onay verilmeyen şirketler maketten satış yapamayacaktı. Ayrıca, konut şirketlerinin finansal operasyonları SPK'nın gözetimi altına alınacaktı. Aynı yılın aralık ayında düzenlemeden geri adım atıldı.

BİRÇOK KONUT ŞİRKETİ İFLAS EDEBİLİR

SPK Eski Başkanı Doğan Cansızlar, ilgili düzenlemenin geçmesi durumunda birçok konut şirketinin iflas tehlikesi ile karılaşabileceğini belirtti ve bu nedenle geri adım atıldığını iddia etti. Cansızlar, "Konut sektörü mevzuat kapsamına alınmak istendi. Ancak o düzenlemede bir proje için finansmanın sadece o proje için kullanılması öngörülüyordu. Bu olsaydı, Türkiye'de birçok firmada zincirleme iflaslar yaşanacaktı. Çünkü Türkiye'deki projeler bir başka projeyi finanse etmek için yapılıyor. Yumuşak geçişle bu projelerin yapılması gerekiyordu" diye konuştu.

Cansızlar, senet ile satışlar mutlaka SPK denetimine alınması gerektiği uyarısında bulundu.

Türkiye 2013 yılına 800 bin konut stokuyla girmişti. Reidin verilerine göre konut eritme hızı ise yükselişte. Türkiye geneli için geçtiğimiz yıl ağustos ayında %1.81 olan hız, bu yıl aynı ay 5.97'ye çıkmış durumda.