Konut kredisindeki gerçekler

Bankalar konut kredisinde indirim yarışına girdi. Süslü laflar ve kampanyalar kulağa hoş geliyor. Gerçekte de öyle mi? Rakamların arkasındaki gerçeği Güngör Uras yazdı.

Milliyet yazarı Güngör Uras konut kredisinde yaşanan indirim kampanlanrına dikkat çekti. Vatandaşın gösterdiği yoğun ilgiye karşın Uras, bu kredilerdeki gizli tehlikelere yazısıyla dikkat çekti.

Yazı: Güngör Uras
Haber:

-Halkımız da bankalarımız da "havaya girdi"... Konut kredisinde patlama var. Bu patlamanın sonunda kullananlar da bankalar da yara alabilir. Ne demek istediğimi anlatayım.
(1) Bankalar mevduata ödedikleri faizi düşürdü. Döviz fiyatları artmıyor. Borsa kazandırmıyor. Bu durumda elinde üç beş kuruşu olan, daha önce faize, dövize ve borsaya para bağlayarak kazanmaya alışanlar şaşkın durumda. Ellerindeki parayı konuta bağlamayı düşünüyorlar. Bir kısmı kendi ihtiyacı için bir kısmı kiralamak için konut satın almak arayışında.
(2) Bankalar üreticileri kredilendiremeyince tüketiciyi kredilemeye başladı. Kredi kartı, otomobil kredisi uygulamaları bankalara cazip geldi. Kredi kartında ve otomobil kredilerinde talep duraklayınca, bankalar konut kredilerine yöneldi.
(3) Halkımız konut kredisinin aylık faizinin yüzde 1.35'lere düşmesi karşısında heyecana kapıldı. Kredi kullanan için aylık faiz oranı değil, her ay ödenecek taksitle dönem sonundaki toplam ödeme önemlidir. On yıl vade ile 100 bin YTL konut kredisi kullanan ayda 1.739 YTL taksit ödemek zorundadır. 10 yıl sonra 100 bin YTL kredinin karşılığı olarak 208 bin YTL ödemek zorundadır.

Kira, taksiti karşılayamaz
(4) 100 bin YTL kredi ile (kullananın 35 bin YTL tasarrufunun eklenmesi ile) 135 bin YTL'lik konut alınabilir. Bu tür bir konutun aylık kirası yaklaşık 600-700 YTL'dir. Açık anlatımla kira aylık borç taksitini karşılayamaz. Kredi kullanan taksiti ödemek için, kiraya ek olarak her ay cebinden 1.000 YTL para eklemek zorundadır. Türkiye'deki gelir düzeyinde bu küçümsenemeyecek bir aylık yüktür. Kredi kullanan ödemeyi aksatırsa, önce yükü artar, ardından konut elinden çıkar.
(5) Gelelim bankaların durumuna. Rekabet ve bankalar aylık faizi yüzde 1.35'e indirince yıllık faiz yüzde 17.45'e düştü.
Bankalar Hazine bonosu faizine yakın faiz oranı ile konut kredisi veriyor.
Kendilerini 10 yıl, 20 yıl bu faizle bağlıyor. Faiz yükselirse kullananın faizini artıramazlar. Ama faiz düşerse konut kredisi kullanan, eski hesabını kapatarak daha düşük faizle yeni kredi alabilir.
(6) Bırakınız Türkiye gibi ülkeyi, hiçbir ülkede bir banka (karşılığı olmadan) 10 yıllık, 20 yıllık sabit faizli kredi veremez. Çünkü faizlerin inip çıkması normaldir.
İyi de başka ülkelerde bu nasıl oluyor? Başka ülkelerde 10 yıllık, 20 yıllık sağlam tahviller var. Banka yüzde 7 sabit dolar faiziyle 10 yıl vadeli konut kredisi verdiğinde aynı süre ile daha düşük faizle (örneğin yüzde 5 yüzde 4 faizle) kaynak buluyor.

Faturayı halk ödemesin
(7) Her başvurana satın alacağı konutun yüzde 60 veya yüzde 75'i kadar kredi verilemez. Her başvurana aynı faiz oranı ve aynı şartla kredi verilemez. Her konutun bulunduğu yer, kira ve satış potansiyeli farklıdır. Her kullanıcının gelir durumu, ödeme gücü farklıdır.
Her bankanın her şubesindeki, her görevlinin konut kredisinin inceliklerini bilmesine imkân yoktur. İyi de başka ülkelerde bu nasıl oluyor? Başka ülkelerde ipotekli satışa aracılık eden özel şirketler var. Bunlar hangi konuta, kime, ne kadar kredi verileceğini uzmanlarıyla belirliyor. İpotekli kredi için senetleri tanzim ediyor. Bu senetleri bir bankaya satıyor. Banka ise bu senetlere karşılık uzun vadeli kaynak bularak riskini koruyor. Bizde başı sonu yok. Ortada dolanan bankalar tüm riski üstlenmekte.
Bunları neden yazıyorum?
(1) Halkımız üzülmek istemiyorsa, havaya girmemeli. Aylık taksitleri ödeyip ödeyemeyeceğini, vade sonunda aldığı 100 bin YTL'ye karşı ne kadar toplam ödeme yapacağını hesaplayarak bu işe girmeli. Sonra "Ben ödeyecek durumda değilim, beni kandırdılar" diyerek ağlamamalı.
(2) Bankalarımız, konut kredi riskini "hazmedilebilir boyutta" tutmalı. İleride faizlerin yükselmesi durumunda, taksitlerin ödenmemesi durumunda karşılaşacakları risk için bir sınır koymalı. Çünkü bu nedenle bankalar sarsıntı geçirirse gene "Alevere dalevere..." bu işin faturası saf ve bakir Türk halkının sırtına yüklenir. Böyle bir sınırlamayı bankalar kendileri düşünemezse BDDK gerekli uyarıyı yapmalı.