Meclis Adalet Komisyonu’nda görüşülmeye başlanacak olan Borçlar Kanunu’nda radikal hükümler var. Bu hükümler kiracı-kiralayan arasındaki ilişkileri tepeden tırnağa değiştirecek.
Abone olZÜBEYİR KINDIRA
İNTERNETHABER
ANKARA- Kiracı-kiralayan arasındaki ilişkilerde yıllardır süren ve katrilyonlarca vergi kaçağına neden olan düzen değişiyor. Kiralayanın insafına bırakılan kiracıların hakları da yeni düzenleme ile güvence altına alınacak. Kiraların bankaya yatırılmasına ilişkin hükmün de işlerliğe girmesiyle hem kiracı kiralayan arasındaki ilişki hem de devletin kiralanan mal üzerindeki vergi hakkı güvence altına alınmış olacak. TBMM Adalet Komisyonu’nda gündemindeki Tasarının radikal hükümlerinden bazıları şöyle;
İŞTE DEVRİM NİTELİĞİNDE HÜKÜMLER
- ENFLASYONA ENDEKSLİ: Kira, enflasyon oranını geçemeyecek.
- DEPOZİTO SINIRI: Kira sözleşmelerinde kiracıdan alınan depozito, 3 aylık kira bedelinden fazla olmayacak
- Depozito mal sahibiyle kiracı adına açılan ortak mevduat hesabında tutulacak.
- Kira artışları, Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranından fazla olamayacak. Kiraya veren, güvence olarak en fazla 3 aylık kira bedeli alabilecek.
- Tarafların, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacak.
- Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak.
- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa bile, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete göre belirlenecek.
- AYIPLIYSA UCUZLAR: Ayıplı eve yönelik olarak kira indirimi söz konusu olacak.
- Eski kiracı ayrılırken düzenlenen tutanak yeni kiracıya verilecek. Kiracı evi ne şekilde aldığını belgeleyecek.
- Eski kiracının kira bedeli, yeni kiracıya da söylenecek. Kiracı, ayıbın öğrenilmesinden ayıbın giderileceği tarihe kadar indirimli kira ödeyebilecek.
- Kısa süreli sözleşmelerde zamanında, uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemeyen kiracıya iki kez uyarılacak. Uyarının yapıldığı yılın bitiminden sonra açılacak davayla sözleşme feshedilecek.
- ALMANYA’DAN OĞLUM GELDİ DERSE 3 YIL KİRAYA VEREMEZ: Mal sahibi, gereksinim için boşalttığı yeri, aradan üç yıl geçmedikçe çıkarttığı kiracısından başkasına kiralayamayacak. Aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödeyecek.
- Kiracı, sözleşmesi sona erdikten sonra ev sahibinin rızasıyla evde yaptığı değişikliklerin bedelini talep edebilecek.
- KİRACI BAŞKASINA KİRALAYABİLİR: Kiracı, mal sahibinin rızasıyla kiraladığı yeri başkasına devredebilecek.
- İşyerlerinde mal sahibi rıza vermekten kaçınamayacak.
- Kiracı uygun kullanmasına rağmen evde meydana gelen eskimelerden sorumlu olamayacak.
- EŞ RIZASIYLA KEFİLLİK: Kefalet sözleşmesi yazılı yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar belirtilmedikçe geçersiz sayılacak.
- Kefil, sorumluluk miktarını, kefalet tarihini, müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazacak.
- Eşler, yasal olarak ayrı yaşamadıkça, eşinin rızasını almadan kefil olamayacak. Böylece Türk Medeni Kanunun temel prensiplerinden biri olan Mal Ortaklığı rejimine uygun bir hal almış olacak.
- EŞ RIZASI OLMADAN FESİH OLMAZ: Kiracı, konut olarak kullandığı kiralığın sözleşmesini eşinin rızasını almadan feshedemeyecek.
- Mal sahibi, eşi ve akrabalarının gereksinimi varsa, yeniden inşa söz konusuysa sözleşme süresi sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildiriminden sonra bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini feshedebilecek.
- MEVCUT KİRALARDA DA YENİ HÜKÜMLER: Kanunun yürürlüğüne dair kanun tasarısında 9. maddesinde Kiracı ve Kefil lehine hükümlerin geçmişe uygulanacağı hükme bağlandı. Böylece kanunun yürürlüğe girmesi ile birlikte bütün kiracıları ve dolayısıyla kiralayanları da etkilenecek.
- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olacak.
- VERGİLER EV SAHİBİNE: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
- Kiraya veren, sözleşmede aksi öngörülmemişse, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
- Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
- Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiracı, kiraya verenden kiralananın ayıplı olmasından doğan zararların giderilmesini isteyebilir.
- YENİ EV SAHİBİ OLABİLİR: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
- Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
- 10 GÜN GECİKİRSE FESİH: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
- ÇEKİLMEZ DURUM: Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
- TEMİZLİK VE BAKIM KİRACIYA: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
- TADİLAT EV SAHİBİNE: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sonucu ortaya çıkan önemli değer artışının karşılığının ödenmesini kira sözleşmesi sona erdiğinde isteyebilir. Daha yüksek bir bedel ödenmesini öngören yazılı anlaşmalar saklıdır.
- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
- BELİRSİZ KİRA SÜRESİ: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
- KİRACI ÖLÜRSE: Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
- DAVA YOLU HEP AÇIK: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
ÖNCEKİ HABERLER
