Kira gelirlerinin beyanında 10 soru 10 cevap

2021 yılında kira geliri elde edenler için beyan dönemi 1 Mart itibari ile başladı. 

31 Mart Perşembe günü sona eriyor. 

Siz yine de beyannamenizi son güne bırakmadan Maliye'ye bildirmeye çalışın. 

Bugün kira gelirleri ile ilgili en çok merak edilen sorulara ve bu soruların cevaplarına kısaca değineceğim. 

KİRA GELİRİ NE ZAMAN BEYAN EDİLMELİDİR?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi "tahsil" esasına bağlıdır. Yani kira gelirlerinin vergilendirilmesi için kiranın nakden (nakit, banka havalesi, çek, senet gibi) veya ayni (mal, eşya vb.) olarak ödenmesi gerekmektedir. 

Kira geliri elde eden kişilerin o yıla ait veya geçmiş yıllara ait tahsil edilen kira tutarları, tahsil edildiği yılın hasılatı olarak sayılmaktadır. 

Örneğin; 2019, 2020 ve 2021 yıllarına ait kiralarını 2021 yılında toplu olarak tahsil edenlerin, bu gelirlerinin tamamını 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar beyan etmeleri gerekmektedir. 

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira gelirlerinde ise tahsilatın yapıldığı yıldaki tüm tutar beyan edilmeyecek, sadece ilgili yıla tekabül eden kısım bildirilecektir. 

Örneğin; 2021 yılında hem o yılın hem de 2022 yılının kirasını peşin olarak tahsil edenler, 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar sadece 2021 yılına isabet eden kısım kadarının bildirimini yapacaktır. 

KİRA ÖDEMESİ BANKA HESABINA YATIRILMAZSA NE OLUR?

Konutlarda, her bir konut için "500 TL ve üzeri" kira tutarı ile işyerlerinde "herhangi bir rakam sınırı olmaksızın tüm tutarın" banka veya benzeri finans kurumları aracılığı ile yapılması zorunludur. 

Bu zorunluluğa uyulmadığı takdirde V.U.K. 355. Maddesinde o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem tutarının yüzde 5'i kadar ceza kesilebilmektedir.

KONUT EŞİME AİT, ÖDEME BENİM HESABIMA YATIYOR. BEYANNAMEYİ KİM VERECEK?

Maliye bu gibi durumlarda genel olarak (aile birliği sebebiyle) kira gelirine ait konut için beyanname verilmiş olmayı yeterli görmektedir. Dolayısıyla kimin adına verilip verilmediği değil, gelirin bildirilip bildirilmediği esastır. 

EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR, NASIL HESAPLANIR?

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin düşük olması halinde emsal kira bedeli uygulanması gerekmektedir. Emsal kira bedeli varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemece saptanan tutar, yoksa kiralanan yerin emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir.

Örneğin; Ahmet Bey, emlak vergisi değeri 500.000 TL olan dairesini yakın bir arkadaşının kullanımına tahsis etmiş ve 2021 yılında ondan herhangi bir kira almamıştır. 

Bu durumda Ahmet Bey'in emsal kira bedeli 25.000 TL (500.000 TL'nin yüzde 5'i) olacaktır. Ahmet Bey, arkadaşından kira almamış olsa bile 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar sanki kira geliri varmış gibi 25.000 TL'yi beyan edecek ve vergisini ödeyecektir.

Emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar ise;

  - Boş olan gayrimenkulün koruması amacıyla bedelsiz olarak bir başkasının ikametine bırakılması,

  - Binanın mal sahibinin; gayrimenkulü çocuklarının, anne ve babasının veya kardeşlerinin ikametine tahsis etmesi (Sadece her bir ferde tahsis edilen bir adet gayrimenkul için geçerli)

  - Mal sahibi ile birlikte akrabaların aynı evde ikamet etmesi,

  - Gayrimenkulün kamu kurum ve kuruluşlarına kiraya verilmesi.

KANUTLARDA BEYANNAME SINIRI VE İSTİSNA TUTARI NE KADARDIR?

2021 yılında konut kira geliri toplamının "7.000 TL'si" gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutardan fazla gelir elde etmeyenlerin bu yıl beyanname vermelerine gerek yoktur.

2020 yılında kira geliri olup da beyanname verenlerin, 2021 yılında kira geliri yoksa veya istisna tutarı olan 7.000 TL'nin altında ise neden beyanname vermediklerini bir dilekçe ile Maliye'ye bildirmeleri yerinde olacaktır. 

Geçmiş yıllarda kira geliri beyannamesi vermemiş ve 2021 yılında 7.000 TL'nin altında kira geliri elde etmiş olanların ise herhangi bir şey yapmalarına gerek yoktur. 

İSTİSNADAN HERKES YARARLANABİLİR Mİ?

Kira gelirinin yanında "ticari, zirai veya serbest meslek faaliyeti dolayısıyla vergi mükellefi olanlar" bu istisnadan yararlanamazlar. Örneğin; Doktor Kübra Hanım muayenehanesindeki doktorluk faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmektedir. Doktor Kübra Hanım, serbest meslek faaliyeti sebebiyle vergi mükellefi olduğundan 7.000 TL'lik kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. 

Yine aynı şekilde 2021 yılında elde ettiği ikinci ücreti, faiz, kar payı gibi menkul sermaye iradı, ev-araba alım satımı gibi işlerden elde ettiği değer artış kazancı veya süreklilik arz etmeyen arızi kazancı toplamı 190 bin TL'yi aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaktır. 

Ayrıca 7.000 TL'lik bu istisna "sadece konut kira gelirleri" için uygulanacaktır. İşyeri kira gelirine uygulanamayacaktır. 

İŞYERİ KİRALARINDA BEYAN SINIRI NE KADARDIR?

Gayrimenkulünü işyeri olarak kiraya verip 2021 yılında stopaja (Yılın ilk doku ayı yüzde 10, üç ayı yüzde 20) tabi tutulan işyeri kira tutarı brüt 53.000 TL'nin üzerinde olanların 2022 yılında beyanname vermesi gerekmektedir. Bu tutarın altında olanların herhangi bir şey yapmalarına gerek yoktur.

HEM İŞYERİ HEM DE KONUT KİRASI OLANLARIN BEYAN SINIRI NE KADARDIR?

Hem işyeri hem konut kira geliri elde edenlerin, konut kira gelirlerinden 2021 yılı istisna tutarı 7.000 TL düşüldükten sonra kalan kısım ile işyeri kira geliri brüt tutarının toplamı 53.000 TL'yi geçenlerin hem işyeri hem de konut kirasını birlikte beyan etmeleri;

İşyeri ve mesken olarak (istisna düşüldükten sonra) toplam kira geliri 53.000 TL'yi aşmayıp, konut kira geliri 7.000 TL'den fazla olanların ise sadece konut kira gelirini beyan etmeleri gerekmektedir.

KONUTUNU İŞYERİ OLARAK KİRAYA VERENLER NE YAPMALI?

Özellikle son yıllarda evden de çalışma imkânının olduğu birçok sektör ortaya çıktı. Dolayısıyla konutların bir şirkete ya da şahsa "ofis, büro" olarak kiraya verilmesinde de ciddi artışlar oldu. 

Bu durumda olup da meskenini işyeri olarak kiraya veren (Stopaj kesintisi yapılan) kişiler, 2021 yılı için 53.000 TL beyan sınırını esas alıp beyanname verecek, geçmezse beyanname vermeyecektir. 

KİRA GELİRİ BEYANNAMESİ ELEKTORONİK ORTAMDA VERİLEBİLİR Mİ?

Kira geliri olanlar beyannamelerini intvrg.gib.gov.tr adresinden, e-devlet veya Maliye'den alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreleri ile giriş yaparak doğrudan kendileri verebilmektedir.

Beyannamelerini kendi göndermek istemeyenler ise elektronik ortamda beyanname göndermeye aracılık yetkisi bulunan meslek mensupları (Mali Müşavirler) aracılığı ile gönderebilecektir.