İstanbul’un alışveriş caddelerinde mağazalara talep ve ziyaretçi sayısı artıyor

Cushman & Wakefield I TR International’ın, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesini incelediği "İstanbul Alışveriş Caddeleri" raporu, Kovid-19 salgını sonrasında artan perakendeci talebi ve ziyaretçi sayılarına dikkat çekti.

Cushman & Wakefield I TR International açıklamasına göre, uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi, Avrupa Yakası'nda İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi'yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu Yakası'ndaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul'un 3 ana caddesini inceleyen dokuzuncu "İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu"nu yayımladı.

2022 yılında bu üç bölgede mağaza sayıları ve metrekareler değişmese de yüksek doluluk oranları kaydedildi. Rapora göre, 2022 yılında bu 3 bölgedeki toplam arz, mağaza sayısı ve metrekareler bazında önemli değişiklikler yaşanmaz iken ziyaretçi sayılarında yaşanan artış dikkati çekti.

Raporda öne çıkan bir diğer unsur ise yüksek doluluk oranları oldu. Boş mağaza sayısı hızla azalırken, yüksek doluluk oranları nedeniyle uygun mağaza bulmakta zorlanan markalar sebebiyle kiralama işlemleri de nispeten düşük seyretti.

2021 yılında 3 ana caddede 144 adet olan kiralama işlemi adedi 2022 yılında ise 51 adet ile sınırlı kaldı. Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi'nde 22'şer adet İstiklal Caddesi'nde ise 7 adet kiralama işlemi gerçekleştirildi. Bir önceki yıl boş olan mağazaların yüzde 43’ü, kentsel dönüşümdeki mağazaların ise yüzde 15’i 2022 yılında kiralandı.

2022 yılının ilk yarısında, son demlerini yaşayan salgının ardından özellikle yılın ikinci yarısı oldukça hareketli geçti. Salgın sürecinin perakende sektöründeki olumsuz etkileri ve ziyaretçi profili değişikliği nedeniyle 2020 ve 2021 yıllarında popülerliğini kaybeden alışveriş caddeleri, ziyaretçi sayıları bakımından eski günlerine dönüş sinyali verdi.

Bağdat Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’nde hafta içi ve hafta sonu ziyaretçi sayılarında artış olurken, İstiklal Caddesi’nde sadece hafta içi artış yaşandığı, hafta sonu ise ziyaretçi sayısında geçen seneye kıyasla azalma olduğu kaydedildi.

2021 yılında yaklaşık 350 bin kişi olan günlük hafta içi ziyaretçi sayıları, 2022 yılının tamamına bakıldığında 450 bin seviyesinin üzerine çıktı. Hafta içi günlük ziyaretçi sayılarında 3 bölgede artış kaydedilirken, İstiklal Caddesi 209 bin kişiden 262 bin kişiye, Bağdat Caddesi 71 binden 107 bin kişiye, Nişantaşı Bölgesi ise 66 bin kişiden 82 bin kişiye tırmandı.

Hafta sonu günlük ziyaretçi sayıları ise 2022 yılında bir önceki yılki seviyelerin altında kaldı. 3 alışveriş bölgesindeki hafta sonu ziyaretçi sayılarındaki düşüşte İstiklal Caddesi'nde yaşanan güçlü düşüş etkili oldu.

Raporda, caddelerdeki çevre düzenleme ve kentsel dönüşüm çalışmalarından kaynaklı yaşanan inşaatlar sebebiyle yaya hareketliliğinin dönemsel olarak etkilendiğine değinildi.

Yaya trafiği aylık eğilimi ilk kez raporda yer aldı

Mobil uygulamalardan sağlanan konum verilerini makine öğrenimi ve bilgi bütünleştirilmesi yöntemleri ile işleyip kullanıcılarına sunan teknoloji şirketi ARCANOR tarafından sağlanan 2022 yılı dijital ayak izi verileri ile bu yıl ilk defa "Yaya Trafiği Aylık Eğilimi" verisi raporda yer aldı.

Yaya Trafiği Aylık Eğilimi çıktıları, salgın etkilerinin tamamıyla ortadan kalktığı 2022 yılının ikinci yarısındaki artışları verilerle doğruluyor.

İstanbul’un en gözde alışveriş caddelerinden olan İstiklal Caddesi, 2022 yılında salgın sonrası dönemin konjonktüründen etkilenen caddeler arasında yer aldı. Enflasyon ve kur baskısı nedeniyle artan kira seviyeleri caddenin tarihine etki eden kiracıların çıkışına neden olurken, yerlerine açılan yeni mağazalar ile cadde genelinde marka yapısındaki değişim dikkati çekti.

Mağaza adedi bakımından toplam arzın son yıllarda sabit seyrettiği İstiklal Caddesi'ndeki yenileme çalışmaları neticesinde 2019 yılında 75 bin metrekare olan mağaza alanı büyüklüğü 83 bin metrekareye ulaştı.

İstiklal Caddesi'nde en dikkat çeken ayrıntı ise boş mağaza sayısındaki düşüş oldu. 2020 yılında 23 adede kadar ulaşan boş mağaza sayısı, 2022 yılında 3'e kadar geriledi. Bununla beraber İstiklal Caddesi'nde kiralama işlem hacmi metrekare ve sayı bazında düşüş gösterdi.

Kiralama işlemlerinin düşük seyrinde İstiklal Caddesi’nde son yılların en yüksek doluluk oranına ulaşılması nedeniyle markaların mağaza bulmakta zorlanması etkili oldu.

Kiralanan ortalama alan büyüklüğü geçen senelere kıyasla artarak 366 metrekare olarak kaydedildi. Kiralanan ortalama alan büyüklüğünün geçen seneye kıyasla 2 katından fazla artışı House of Superstep’in yeni mağazasıyla gerçekleşti.

Bağdat Caddesi’nde mağazalar dolmaya devam ediyor

Son yıllarda diğer caddelere nazaran popülerliğini artıran İstanbul'un en uzun alışveriş caddesi olan Bağdat Caddesi, son beş yıldır düzenli olarak azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıkıyor.

2019 yılında 50 adet olan boş mağaza sayısı toplam arzın sabit seyretmesine karşın 2022 yılında 16'ya, boşluk oranı ise yüzde 11'e kadar geriledi. Caddeye giriş yapan dünya markaları ve deneyim mağazaları Bağdat Caddesi'nin popülerliğini artırmasına destek olurken tamamlanan kentsel dönüşüm çalışmaları da perakendeci talebini artırıyor.

Artan popülaritesine ve mağazaların doluluk oranına rağmen Bağdat Caddesi’nde, 2022 yılında kiralama işlemi sayı ve metrekare bazında geçen yıla kıyasla geriledi.

2022 yılındaki kiralama işlemlerinin büyük çoğunluğu yeni kiralama anlaşmalarından oluşurken, geçen sene Bağdat Caddesi özelinde yüzde 13 seviyesinde kaydedilen mağaza yer değişimleri, 2022'de yüzde 8 ile sınırlı kaldı. Bağdat Caddesi üzerinde 2022 yılında lüks ve uluslararası marka sayısı bir önceki yıla göre azalırken, ulusal marka sayısı ise artış gösterdi.

Nişantaşı Bölgesi’nde hafta içi ziyaretçi sayısında yüzde 25 artış

Avrupa Yakası ve İstanbul’un en önemli lüks perakende merkezi olarak üst segmentte çok sayıda uluslararası ve ulusal markaya ev sahipliği yapan Nişantaşı Bölgesi'nde 2022 yılında çevre düzenlemeleri dikkat çekti. Bölgede yayalar için daha erişilebilir kaldırımlar oluşturularak yaya trafiği sıkışıklığının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Yapılan çalışmaların desteğiyle, 2022 yılında bir önceki yıla göre hem hafta içi hem de hafta sonu artış kaydedildi. 2021 yılında 66 bin kişi olan hafta içi günlük ortalama ziyaretçi sayısı yaklaşık yüzde 25'lik artışla 82 bin kişi düzeyine çıktı. Hafta sonu ziyaretçi sayıları ise günlük ortalama 87 bin kişiden 96 bin kişiye ulaştı.

2022 yılında Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem sayısında bir önceki yıla kıyasla düşüş kaydedilirken metrekare bazında ise salgın öncesi dönemden bile fazla bir artış gösterdi.

Bir önceki yıl 56 olan kiralama işlem adedinin 2022 yılında 22 olarak gerçekleştiği Nişantaşı Bölgesi'nde kiralama işlem hacmi ise 11 bin metrekare oldu. 2021-2022 yılları içerisinde toplamda 22 kiralama işleminin 9’u Teşvikiye’de, 8’i Abdi İpekçi’de, 4’ü Rumeli Caddesi’nde ve 1’i Vali Konağı’nda gerçekleşti.

Adet ve metrekare bazında mağaza arzında önemli değişimler yaşanmayan Nişantaşı Bölgesi'nde boş mağaza sayısı ve metrekareleri bir önceki yıla göre aynı kaldı.

“İstanbul’un alışveriş caddelerinde perakendeci talebi dikkati çekiyor”

Açıklamada görüşlerine yer verilen Cushman & Wakefield I TR International Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, İstanbul’un en gözde üç alışveriş caddesinin ağırlığını oluşturduğu ana cadde pazarında, 2022 yılında perakendeci talebinin yüksekliğine dikkati çekti.

Salgın dönemi boyunca yükselişe geçen e-ticaret ile birlikte artık fiziksel perakendenin eski hareketliliğini yakalayamayacağı yönünde bir ön yargı oluştuğunu hatırlatan Gönden, şunları kaydetti:

"2022 yılında ana caddelerde yer alan mağazalara hem yüksek perakendeci hem de kullanıcı talebi oluştu. Pandemi sonrası yabancı ziyaretçi sayılarının neredeyse pandemi dönemi öncesini yakalaması da yükselen talebin bir diğer sebebi. Yılın ikinci yarısında maske yasaklarının tamamen kaldırılmasıyla pandeminin gündelik hayata olan etkisini yitirmesi ve artan turist sayıları caddelerde yükselişe geçen yaya trafiği ile kendini gösterdi.

Diğer yandan tüm dünyada artan yaya trafikleri, harcamalar ve kira seviyeleri incelendiğinde perakendecilik ve mağazacılık sektörünün çok hızlı toparlandığını gözlemliyoruz. Müşteri deneyimine önem veren yeni mağaza tasarımları ve konseptler ile online satış kanalları ile entegre edilen mağazacılık anlayışı pandemi sonrasında toparlanmada önemli destekler sunuyor."

"Bağdat Caddesi’nde yüksek talebe rağmen kiralama işlemlerinin hem sayı hem metrekare bazında düşük kaydedildiğini gözlemliyoruz"

Gönden, enflasyon ve dalgalı kur seyrinden dolayı artan maliyetlerin perakende sektörünü etkilemesine karşın birincil caddelerde ciddi doluluk oranlarına ulaşıldığına da işaret ederek, şu değerlendirmelerde bulundu:

“Pandemi dönemini fırsat bilerek büyüme veya yer değiştirme stratejilerini geçen sene tamamlayan markalar neticesinde caddeler yüksek doluluk oranlarına ulaştı. Bu nedenle özellikle Bağdat Caddesi’nde yüksek talebe rağmen kiralama işlemlerinin hem sayı hem metrekare bazında düşük kaydedildiğini gözlemliyoruz.

Çevre düzenlemelerinin ön planda olduğu Nişantaşı Bölgesi, parametrelerin sabit kaldığı bir sene geçirirken ibrenin pozitife doğru yol aldığı görülüyor. İstiklal Caddesi’nde ise enflasyon ve kur baskısı nedeniyle artan kira seviyeleri caddenin tarihine etki eden kiracıların çıkışına neden olurken, yerlerine açılan yeni mağazalar ile cadde genelinde marka yapısındaki değişim dikkat çekiyor.’’