Evini satana kar vergisi! Enflasyon hesabını bilmeyen 500 bin TL vergi ödeyebilir
Bu yazıyı sonuna kadar dikkatlice okumanızı, hafızanıza güvenmiyorsanız not almanızı hatta çevrenizdekileri de bilgilendirmek için paylaşmanızı şiddetle tavsiye ederim. Çünkü; gayrimenkulünüzü sattığınıza pişman olacak kadar "yüksek bir vergi ödemek" zorunda kalabilirsiniz.
Sadece evini değil büro ya da dükkânını satacak olanlarda da durum aynı.
Bu sebeple yazıyı sonuna kadar dikkatlice okumanızı, hafızanıza güvenmiyorsanız not almanızı hatta çevrenizdekileri de bilgilendirmek için bu yazıyı paylaşmanızı şiddetle tavsiye ederim.
Çünkü; gayrimenkulünüzü sattığınıza pişman olacak kadar "yüksek bir vergi ödemek" zorunda kalabilirsiniz.
"Maliye yeni bir vergi mi getirdi?" diye soracak olursanız...
Cevabını hemen verelim. Hayır!
Yeni bir vergi yok.
Olay, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80'inci maddesi uyarınca miras ve bağış yoluyla intikal edenler hariç; gayrimenkulünü alış tarihinden itibaren "tam beş yıl geçmeden" satan ve satışın yapıldığı yıldaki "istisna tutarından" daha fazla kazanç elde eden kişilerin ödeyeceği vergiyle ilgili.
BEŞ YILLIK SÜRENİN TESPİTİ...
Alınan ev, ofis veya arsanın satılması olayında beş yıllık süre çok önemli. İktisap (edinme) tarihinden itibaren beş yıl içerisinde elden çıkarılan gayrimenkulün satışından bir kazanç doğması halinde bu "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine tabi. Bu sürenin sonunda satılanlara ise vergi yok.
Beş yıllık sürenin tespitinde idare; gayrimenkulün alış tarihini, tapunun üzerinde yazan tarih olarak kabul etmektedir.
Ancak Maliye; kooperatifler, Toplu Konut İdaresi (TOKİ) veya diğer kişilerden alınan gayrimenkullerin fiilen kullanılmaya başlandığı tarihi de (Gayrimenkulün fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının; teslim formu, ikametgâh, fatura vb. belgelere ispatlanması gerekir.) ilk alım tarihi olarak dikkate almaktadır.
DEĞER ARTIŞ KAZANCI İSTİSNASI
Gayrimenkulün alış ve satışından kaynaklanan farkın belirli bir kısmı gelir vergisinden istisnadır.
Her yıl yeniden belirlenen bu tutar 2022 yılında 25.000 TL olarak tespit edilmiştir. Alış ve satış arasındaki fark bu istisna tutarından düşükse gelirin beyan edilmesine gerek yoktur. İstisna tutarının üzerindeki satış kazançlarında ise vergi, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanmaktadır.
DEĞER ARTIŞ KAZANCININ HESAPLANMASI
Gayrimenkul değer artış kazancı hesaplanırken, alış değerinin enflasyona göre düzeltilmesi ve enflasyondan arındırılan "gerçek kazancın" tespit edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Son birkaç yıldır ev, dükkân, arsa gibi varlıların değerinin neredeyse yüzde 400-500 arttığı göz önüne alındığında, enflasyon düzeltmesini yapmadan gelir vergisi beyannamesini vermenin maliyeti oldukça yıkıcı olacaktır.
Değer artış kazancı hesaplanırken, gayrimenkulün alış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat endeksi ile satış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi alınarak gayrimenkulün fiyatı enflasyona göre düzeltilir ve bu günkü değeri bulunur.
Bu tutardan o yıl için Maliye'nin açıkladığı istisna tutarı (2022 yılı için 25.000 TL) ve varsa bu gayrimenkul için ödenen kredi faizi, satışta ödenen tapu harcı gibi giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır.
Bu durumu bir örnekle açıklayacak olursak; (Hesaplamalarda küsuratlar dikkate alınmamıştır.)
Şükran Hanım, banka kredisi kullanmadan 2022 yılının Şubat ayında 500.000 TL'ye aldığı evini 2022 yılının Haziran ayında 2.000.000 TL'ye satmıştır. Satış esnasında da 40.000 TL tapu harcı ödemiştir. TÜİK verilerine göre evin alış tarihinden bir ay önceki Yİ-ÜFE 462,42 satış tarihinden bir ay önceki Yİ-ÜFE ise 1.548,01'dir.
Şükran Hanım, öncelikle evin alış ve satış tarihine göre enflasyon farkını hesaplayacak, (Ocak 2020 Yİ-ÜFE / Mayıs 2022 Yİ-ÜFE = 3,3476)
İlk alış tutarı olan 500.000 TL'yi enflasyona göre düzeltecek ve evin yeni alış bedelini bulacak. ( 500.000*3,3476 = 1.673.800 TL)
Satış tutarı olan 2.000.000 TL'den enflasyona göre düzeltilmiş alış tutarı 1.673.800 TL'yi düştüğünde Şükran Hanım'ın evin satışından 326.200 TL safi kârı olacak.
Şükran Hanım, safi kârdan Maliye'nin 2022 yılı istisna tutarı 25.000 TL'yi ve ev satışında ödediği 40.000 TL tapu harcını düştükten sonra 261.200 TL vergi matrahına ulaşacak.
Bu tutar artan oranlı gelir vergisi ile hesaplanacağından kendisine 71.320 TL gelir vergisi çıkacak.
Şükran Hanım, evin alış bedelini enflasyona göre düzeltmeden beyanname verir ise ödeyeceği gelir vergi 509.900 TL olacak.
MALİYE UYARMIYOR...
Maliye'nin uyarmama olayına gelince...
Elektronik ortamda beyanname hazırlanırken nerdeyse bütün indirim, istisna, gelir ve gider için ayrı kutucuklar açılmış durumda. Ya da birçok satıra standart bilgiler girildiğinde sistem otomatik olarak hesaplama yapıyor.
Fakat değer artış kazancı bildirimine gelindiğinde gayrimenkule yapılacak enflasyon düzeltmesi ile ilgili ne bir kutucuk var ne de otomatik bir hesaplama mevcut.
Kısacası Maliye mükellefe, yukarıda yaptığım bu "hesaplamayı bileceksin ve kendin yapacaksın" demekte.
Hem mükellefin lehine olması hem de gelir üzerinden alınan verginin hakkaniyetli hesaplanabilmesi adına bu durum çok kolay bir şekilde çözüme kavuşturulabilir.
Maliye açısından, dönemler itibariyle Yİ-ÜFE verilerinin sisteme yüklenmesi, yüklenen verilere de yukarıda yazdığım formüller vasıtasıyla otomatik hesaplama yaptırılması teknik olarak çok da zor olmayacaktır.
Bu denli yüksek enflasyonun olduğu bir ortamda, gayrimenkullere enflasyon düzeltmesi yapmakla yapmamak arasında; yukarıda yazdığım örnekten de anlaşılacağı üzere "çok ciddi vergi farkı" çıkacaktır.
Boş yere fazla vergi ödemeyin.
Maliye uyarmıyor ama ben sizi uyarayım...
Aman dikkat!