Yapılan birikimle döviz mi almalı emlaka mı yatırmalı?

Gayrimenkul yatırımı yaparken konut mu, ofis mi, arsa mı, arazi mi almalı?

Bu enstrümanlardan hangisini ve Üne çıkan bölgelerin 3 ortak özelliği 1 Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü, İstanbul-İzmir Otoyolu, Osmangazi Köprüsü, metro ve tramvay gibi ulaşım projelerinin güzergahında olmaları.

Büyük devlet hastaneleri ve üniversitelere komşu olmaları. Bölgenin cazibesini artıracak yeni proje geliştirilmesi potansiyelinin yüksek olması.

Dönüşüm yapılan ya da arsa 2 hangi bölgeden almalı? TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin de katkılarıyla yatırımcıların aklındaki bu soruların yanıtlarını araştırdık.

Araştırmada önümüzdeki üç yılda en çok prim yapması beklenen 10 konut, 10 ofis ve 10 arsa ve arazi bölgesini ortaya çıkardık. Bu bölgeler İstanbul'un yanı sıra îzmir,  Ankara  ve Bursa'da yer alıyor. Bu kapsamda konut yatırımları bakımından İstanbul'da Kayaşehir, Zekeriyaköy, Maltepe-Kurtköy; İzmir'de Mavişehir, Bayraklı ve Bornova; Ankara'da Eskişehir Yolu-Ümitköy-Çayyolu-Bağlıca ile İncek; Bursa'da Balat ve Altınşehir'in son üç yılda değerlenen ve önümüzdeki üç yılda da değerlenmeye devam etmesi beklenen bölgeler oldukları vurgulanıyor. Ofiste İstanbul'da Ataşehir, Maltepe-Kartal ve Seyrantepe; İzmir'de Yeni Kent Merkezi, Bornova ve Alsancak; Ankara'da Eskişehir Yolu ve Konya Yolu; Bursa'da Nilüfer-Odunluk ve YıldırımAnkara Yolu ön plana çıkıyor. Arsa ve arazide ise İstanbul'da Kayaşehir, Arnavutköy ve Çekmeköy; İzmir'de Bayraklı, Bornova-Pınarbaşı ve Bornova-Ankara Caddesi; Ankara'da Çankaya-Mustafa Kemal Mahallesi ve Oran-İlkbahar; Bursa'da Osmangazi Demirtaş ile Nilüfer Görükle dikkat çekiyor. Bu bölgelerle ilgili ayrıntılı bilgiler haberimizin tablolarında yer alıyor.

ULAŞIM PROJELERİ ETKİLİ

Araştırmada konut, ofis, arsa ve arazi yatırımları bakımından öne çıkan bölgelerin son üç yılda planlanan ve hayata geçirilen Üçüncü Havalimanı ve Üçüncü Köprü, İstanbul-İzmir Otoyolu, Osmangazi Köprüsü, metro ve tramvay projelerinin yol güzergahındaki alanlar oldukları gözleniyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, arsa, ofis ve gayrimenkullerin değerlenmesinde ulaşım projelerinin bir numaralı değer faktörü olduğuna dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, "Bunun en güzel örneği Kayaşehir.  Üçüncü Köprü ve Üçüncü Havalimanı bağlantı yollarına yakın olması nedeniyle tercih edilen bölgede 2013 yılında TOKİ'de konutların m2 satış fiyatı bin 700 ile bin 200 TL, daha nitelikli projelerde ise 2 bin 700 ila 3 bin TL aralığında idi. Bugün değerler TOKİ'de 2 bin 500 ila 3 bin 300 TL'lere, nitelikli projelerde ise 3 bin 800 ila 4 bin 500 TL'lere ulaştı" diyor.

Kolcuoğlu, bölgenin gelişen yapısı, konumu, yeni bağlantı yollarına yakınlığı ve devam eden yatırımlarla gelecekte de prim yapmasının beklendiğini vurguluyor.

YÜZDE 50 DEĞERLENDİ

Geçmişte küçük bir köy iken nitelikli projelerle birlikte Türkiye'nin en revaçta bölgelerinden biri haline gelen Zekeriyaköy, Kuzey Marmara Otoyolu, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve İstanbul'un en önemli iş merkezlerinin yer aldığı Maslak bölgesine olan yakınlığıyla son yıllarda öne çıktı.

Ancak bölgedeki fiyatların dolar bazında olması ve kurlardaki aşırı yükseliş nedeniyle fiyatlarda ciddi bir oynama yaşanmadı. 2013 yılında Zekeriyaköy'deki konutlarda 2 bin ile 2 bin 750 dolar olan m2 fiyatları günümüzde 2 bin 200 ile 3 bin dolar m2 bandında kısıtlı bir değişim gösterdi.

Anadolu Yakası'nda ise Maltepe-Kurtköy hattı son birkaç yıl içinde yatırımların hızlandığı, proje çeşitliliğinin arttığı bir bölge olarak öne çıktı. Ozan Kolcuoğlu, bölgede konutların satış fiyatlarının son bir kaç yılda neredeyse yüzde 50 oranında arttığına dikkat çekiyor. Kolcuoğlu, "2012 yılında hizmete giren ve yakın zamanda Pendik'e kadar uzatılan KadıköyKartal raylı sistemi, Avrupa Yakası'nda boş arsa stoğunun yetersizliğinden kaynaklı yeni projeler için yer arayışları bunda etkili. Kentsel dönüşüm nedeniyle Kadıköy'deki yerleşimlerin Maltepe-Kurtköy hattına kayması da bölgede konut talebinin artırıyor" diyor.  Marmaray  hattı inşaatının devam etmesi ve bölgede devam eden yatırımların etkisiyle Maltepe-Kurtköy hattında konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde de artış göstermesi bekleniyor.

FİNANS MERKEZİ ETKİSİ

Ofis yatırımlannda öne çıkan bölgelere baktığımızda, İstanbul'da İstanbul Finans Merkezi projesinin etkisiyle gelişen Ataşehir, Marmaray ve metro gibi ulaşım projeleriyle öne çıkan Maltepe-Kartal hattı ve merkezi ofis alanı Maslak'a yakınlığı ile Seyrantepe göze çarpıyor. Anadolu şehirlerinde ofis yatırımlarında ise, İzmir'de Yeni Kent Merkezi, Bornova ve Alsancak, Ankara'da Eskişehir Yolu ve Konya Yolu, Bursa'da Nilüfer, Odunluk, Yıldınm ve Ankara Yolu Caddesi'nin son üç yılda prim yapan ve önümüzdeki üç yılda da prim potansiyeli barındıran bölgeler oldukları belirtiliyor.

Jones Lang LaSalle QLL) Türkiye Ülke Başkanı AviAlkaş, İstanbul Finans Merkezi'nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul'da 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, ofis konusunda son yıllarda Ataşehir ve Seyrantepe'nin öne çıkan bölgeler arasında yerini aldığını söylüyor.

Rekabetin yoğun olduğu günümüzde merkeze yakın, ulaşımı kolay bölgelerin talep alacağına dikkat çeken Alkaş, geliştirilen yeni projelerle birlikte nitelikli ofis pazarındaki büyümenin önümüzdeki yıllarda da aynı hızla devam edeceğini vurguluyor.

ARAZİDE DURUM NE?

Gayrimenkul yatırımcısı için yatırım yapılan alanlardan biri de arsa ve arazi yatırımları. Arsa ve arazi yatırımları bakımından ise İstanbul'da Üçüncü

Havalimanı ve Üçüncü Köprü yol güzergahındaki Kayaşehir, Arnavutköy ve Çekmeköy, Osmangazi Köprüsü ve İzmir-İstanbul Otoyolu'nun katkısıyla öne çıkan Bursa'da Osmangazi Demirtaş ve Nilüfer Görükle bölgeleri, İzmir'de Bayraklı, Bornova-Pınarbaşı, BornovaAnkara Caddesi, Ankara'da Çankaya -Mustafa Kemal Mahallesi ile Oran-llkbahar bölgeleri son üç yılda değerlenirken önümüzdeki üç yıllık süreçte yatınmcılar için cazibesini koruyacak bölgeler olarak gösteriliyor.

İzmir kıyı kullanımının artmasına yönelik projeler İzmir'e değer katıyor. Örneğin Ûçkuyular'dan Mavişehir'e uzanan 40 km'lik sahil gezinti yolu, bisiklet yolu ve sosyal donatıların 2019 yılına kadar tamamlanması planlanıyor. Bayraklı, Göztepe Üçkuyular ve Mavişehir'de yeni vapur iskeleleri yapılacak. Göztepe, Karataş, Alaybey ve Bostanlı'da semt marinaları oluşturulacak.

Alaybey-Mavişehir arasında 9,7 km uzunluğunda Karşıyaka tramvayı projesinin yapılacak olması, bölgede lüks ve elit projelerin yapılması, sosyal yaşamı ve sosyo-ekonomik seviyeyi yükseltiyor.

HER YIL DEĞERLENİYOR

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Aziz Torun, Türkiye'de ulaşım projeleri ve dönüşüm çalışmalanyla İstanbul, îzmir, Ankara, Bursa başta olmak üzere birçok kentte yeni bölgelerin öne çıktığını söylüyor.

Aziz Torun, özellikle İstanbul'un her yıl ortalama yüzde 20 değerine değer katan bir şehir olduğuna dikkat çekiyor. Torun, "Paris, Londra gibi
dünya kentleri ile kıyaslandığında İstanbul hala çok ucuz bir şehir. Ulaşım projeleri ile kentte yeni yerleşim bölgeleri öne çıkmış durumda. Kentin yabancı yatınmcılara tanıtımının yapılması ile hak ettiği değerlere kavuşması mümkün" diyor.

Aziz Torun, Üçüncü Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Avrasya Tüneli ve üç Katlı İstanbul Tüneli gibi büyük kamu projelerinin geçtiği bölgelerin değerini artırdıklarını ve önümüzdeki 3-4 yıllık dönemde de artırmaya devam edeceklerini vurguluyor.

ALMA NEDENİ ÖNEMLİ

Gayrimenkul yatırımı yaparken yatırımın ne amaçla yapıldığı da önem taşıyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, konut satın alırken en önemli noktanın ne için satın alındığı olduğunu vurguluyor. Satın alınacak konut yatırım amaçlıysa iyi fiyata alındığından emin olunması gerektiğine dikkat çeken Atay, "Çünkü bugün artık sektörde arz talep dengesi oluşurken, özellikle büyük şehirlerde arsa azlığının da etkisiyle, müteahhitler veya büyük şirketler belli maliyetlerin altında iş yapamıyorlar. Dolayısıyla alınacak konutun etrafına bakıp benzer projelerle karşılaştırıldığında rayiçlere göre düşük fiyatlıysa ve yukarı gitme ihtimali yüksekse yatırım yapılabilir diyebiliriz" diyor. Atay, oturmak için konut aranıyorsa, öncelikle içinize sinen "Ben burada yıllarca yaşayabilirim" denilebilecek evi bulmanın kilit nokta olduğunu söylüyor.

Peki konut almak için doğru bir zaman mı? Murat Atay, bu soruyu şöyle yanıtlıyor:

"Ev almak, her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektiriyor. Ev alırken dönemsel ya da sezonluk değişimlere göre karar vermek doğru olmayabiliyor. Faiz oranlarındaki değişikliklere göre, mortgage kullanımları farklılık gösterse de 'şu dönem ev almak için en uygundur zamandır' gibi bir yaklaşımı çok doğru bulmuyoruz. Fiyatı, konumu, ulaşım imkanları, sosyal olanakları gibi önemli kriterlere uyan bir ev bulunduğunda, konut satın almak için en doğru zamandır." (Ekonomist)