TOKİ beklediği teklifi alamadı

Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Ali Sami Yen Stadı arazisini dün ikinci defa ihale etti. Ancak bu defa açık artırma yoluyla satış değil, hasılat paylaşımı modeliyle kaynak yaratma yoluna gitti. Geçen defa tek teklifi veren Aşçıoğlu İnşaat, 900 milyon liralık satış hasılatı üzerinden TOKİ’ye yüzde 43, yani 387 milyon TL önerdi. Diğer istekli Teknik Yapı ise 249 milyon 217 bin liralık toplam satış hasılatının yüzde 37’sini, yani 92milyon 210 bin TL’yi TOKİ’ye vermeyi teklif etti. Fakat kesin sonuca 28 Mayıs Cuma günü gerçekleştirilecek açık artırma ve kapalı zarf turlarından sonra ulaşılacak. Asıl merak konusu ise, Aşçıoğlu-Nurol Ortak Girişimi’nin 416.5milyon liralık teklifini az bulduğu için arsa satışı ihalesine onay vermeyen İdare’nin beklediği geliri elde edip edemeyeceği.

TOKİ’NİN HESABI 775 MİLYON TL

TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar,  ilk ihaleden önce yaptığı bir açıklamada, 34 dönümlük arazi için neredeyse 1 milyar doların gözden çıkarılması gerektiğini ve üzerine yapılacak yatırıma da en az 200 milyon dolar gideceğini ifade ederek, “Nereden  bakarsanız bakın 1.2 milyar dolarlık bir
ihale söz konusu” demişti. Başkan Bayraktar’ın toplam hasılat için öngördüğü miktar buradan ortaya çıkıyor. Dün itibarıyla TOKİ’ye verilen en iyi teklif olan 900 milyon liralık toplam hasılatın yüzde 43’ünden yola çıkılırsa TOKİ Başkanı’nın 1.2 milyar doların yüzde 43’üne denk gelen 775 milyon TL’ye yakın bir rakam beklediği düşünülebilir. Ancak, açık artırma öncesinde en iyi rakam henüz 387 milyon TL.

2416.5 MİLYON TL’Yİ YAKALAR MI?

Cuma günü gerçekleşecek açık artırma ve kapalı zarf turları öncesinde genel kanı 387milyon liralık bu teklifin mutlaka yükseleceği yönünde. Fakat 775milyon liraya yaklaşması kolay olmayacak gibi. Kamuoyu ise Aşçıoğlu-
Nurol’un yetersiz bulunan 416.5 milyon liralık teklifinin geçilip geçilmeyeceğine odaklanmış durumda. Hasılat paylaşımı modeliyle yapılan ihalelerde, yatırımcılar İdare’nin, yani bir anlamda devletin işe ortaklığı devamettiği için çıtayı daha yüksek tutabiliyorlar. Ayrıca, 4 yıla yayılan bir ödeme planı söz konusu. Bütün bunların da ötesinde, artırımdan önce verilen
bu ilk teklifler hiçbir zaman belirleyici olmuyor; açık artırma sonrası taraflar fiyatı 2 katına bile çıkarabiliyor. Düşük fiyattan teklif sunulması normal
bulunduğu için 416.5milyon liranın yeniden yakalanması ve hatta bunun üzerine çıkılması kuvvetli bir ihtimal.

MODEL NEREDE ETKİLİ?

Diyelimki fiyat 416.5milyon lirayı geçmedi; sadece yaklaştı. Veya geçse bile beklentinin çok altında kaldı. Böyle bir durumda, TOKİ’nin ihaleyi yeniden iptal etmesi öngörülse de, onay gelebilir. Çünkü, hasılat paylaşımı ihalelerinde, özellikle de burası gibi değerli bir arazi söz konusuysa, hasılat çoğunlukla  beklenenin üzerinde oluyor. TOKİ işin sonuna gelindiğinde garanti edilenmiktarın yüzde 50’si üzerinde bile kazanabiliyor.

UÇURUM GÖZ BOYAMASIN

Son ihaleye ortağı Nurol İnşaat olmadan katılan Aşçıoğlu İnşaat, 387milyon lira ile şimdilik yine en iyi teklifin sahibi. Teknik Yapı’nın 92milyon
liralık teklifi ile arada uçurum varmış gibi görünse de bu iki teklifin de, sadece, katılımcı olunduğunun göstergesi şeklinde algılanabileceği
unutulmamalı. Yani, 295 milyon liralık fark, Teknik Yapı’nın Ali Sami Yen Stadı arazisine biçtiği değerin 92 milyon lira olduğu anlamına gelmiyor.

Yüzde 20’si peşin, 4 yıl vadeli ödeme

TOKİ’nin şartnamede belirlediği ödeme planına göre, ihaleyi kazanan taraf
İdare’ye ödemeyi taahhüt ettiği bedelin yüzde 20’sini sözleşme aşamasında peşin ödeyecek. Sözleşmeyi takip eden sürede 360’ıncı gün yüzde 15, 540’ıncı gün yüzde 15, 720’nci gün yüzde 15, 900’üncü gün yüzde 15, 1140’ıncı gün yüzde 10 ve 1525’inci gün de yüzde 10’luk ödeme yapılacak. Yani vade 4 yıla kadar çıkacak. Garanti TOKİ payının üzerinde bir gelir sağlanırsa, buradan düşecek İdare payı da iş bitiminde verilecek.

8 şartnameden 2 teklif çıktı

8 firmanın şartname aldığı ve iki teklifin yarıştığı hasılat paylaşımı ihalesi
yapılmadan önce, TOKİ Başkanı Erdoğan  Bayraktar, “Şartları biraz daha
iyileştireceğiz. Hasılat paylaşımı ile devlet arkasında olacak. Fiyat mutlaka biraz daha artacaktır” demişti. 34 dönümlük Ali Sami Yen Stadı arazisinde 10 dönüm yeşil alana ayrılırken, inşaat 24 dönümde yapılacak. Yer üstünde 86.6 bin, bodrumlarda 150 bin metrekarelik inşaat yapılabiliyor.

‘İdare son bir manevrayla ticari bir seçim yaptı’

İhalenin katılımcılarından Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, 92 milyon liralık tekliflerinin herhangi bir değeri yansıtmadığını ifade ederek, “Bu tip ihalelerde ilk teklifler dosya vermek için verilir. Yanıltmasın kimseyi. Esas olan cuma günü ne sonuç çıkacağı” dedi. Galatasaraylı olarak daha önce de ihaleyle ilgilendiğini, ancak teklifi şimdi verdiklerini söyleyen Durbakayım, şöyle konuştu: “Bugüne kadar en
düşük teklifi verip 2.5 kat yükselterek kazandığımız veya en yükseği önerip açık artırmada kaybettiğimiz de oldu. Çekilmek gibi bir niyetimiz yok. Zaten açık artırma 387 milyon liradan başlayacak. Bu rakamı koltuğumuzun altına
alıp gideceğiz. Hasılat paylaşımı İdare için daha avantajlı. Çünkü proje bittikçe artan değerden ortak olarak pay almaya devam ediyor. TOKİ modeli
değiştirerek son bir manevrayla ticari bir seçim yaptı.”

500 milyon TL’yi geçen fiyat bekliyor

Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı ve GYODER eski Başkanı Haluk Sur da hasılat paylaşımı modeline geçişle fiyatın artacağını söyledi. Sur, TOKİ’nin bundan önceki işlerinden örnekler göstererek, “Bu ilk teklifler belirleyici olmaz. İkinci oturumda mutlaka artırım olacaktır. Ayrıca TOKİ’nin hasılat paylaşımı işlerinde genellikle ihalelerde öngörülenden fazla  kazandığını biliyoruz. Bana göre rakam 500 milyon lirayı bulacak, hatta geçecektir” dedi.

GAZETE HABERTÜRK - MENEKŞE ATASELİM