Tapudan iyi haber!
Abone olBu krizde bir de vatandaşa tapunuzu değiştirin dediler. Maliyeti de 300 lira... Değiştirmeyene de 1000 lira ceza var. Neyse ki iyi haber geldi.
Kasım ayına kadar üstünde "irtifak" yazan tapunuzu
değiştirmeniz, "mülkiyet" yazanını almanız gerekiyordu. Eğer
değiştirmezseniz 1000 lira cezası vardı. Tapu değiştirmenin
maliyeti de 300 liraydı...
Bu krizde vatandaşın beli bir kez daha bükülecekti. Ancak iyi haber
geldi. Tapu değiştirme süresinin yani kat mülkiyetlerine geçiş
süresinin 2 yıl uzatılması gündemde.
2 YIL ERTELENEBİLİR
Kat irtifakı tapularını kat mülkiyetine geçirmeyenlere 1.000 TL
ceza getirilince vatandaş tapu dairelerine ve belediyelere koştu.
Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Başkanı Ali Çetin Önder,
“Yasa ile vatandaşlar nereye ve nasıl başvuracağını şaşırdı. Gelen
yoğun tepki ve sorular, yasa koyucuları harekete geçirdi” dedi.
Üzerinde çalışılan yeni düzenlemelerin içinde, 28 Kasım olarak
belirtilen süre bitiminin “iskan ruhsatı olan” binaların kat
mülkiyetine geçişi için 2 yıl ertelenmesi de var.
YÜZDE 70'İNİN İSKAN RUHSATI YOK
Vatan'a göre; kat irtifakı tapusu, müteahhitlerin arsadan
yararlanma hakkını ifade ediyor. Projenin aslına ne derece uygun
inşa edildiğini gösteren iskan ruhsatı alındıktan sonra ise bu tapu
kat mülkiyetine dönüştürülüyor. Türkiye’de binaların yüzde
70’inin iskan ruhsatı bulunmuyor. Ancak bu boşluğu
doldurmak için hazırlanan 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
vatandaşlarda pek çok soru işareti yaratmış durumda. Bu soru
işaretlerini gidermek için iki gün önce Tapu Kadastro, Bayındırlık
ve Maliye Bakanlıkları’nda üst düzey yetkililerle konuyu masaya
yatırdıklarını ve ortak bazı çözüm önerilerini ortaya koyduklarını
söyleyen TADEM Başkanı Ali Çetin Önder, “Yapılması
planlanan ilk değişiklik süreyle ilgili. Vatandaşları belediye ve
tapu dairesi arasında koşturmaktan kurtaracak yeni formüller
üzerinde de çalışılmaya başlandı” dedi.
İSKAN AFFI MASADA
28 Kasım’a kadar iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmeyen
vatandaşların 1.000 liralık para cezalarının tek bir seferlik mi
yoksa her yıl mı alınacağı konusunun aydınlatılacağı yeni tasarıda
ayrıca iskan ruhsatı alamayan binaların iskan affına alınıp
alınmayacağı da kesinlik kazanacak. Önder, Bayındırlık ve Maliye
Bakanlıkları’nın değişmesi nedeniyle yeni tasarının birkaç ayı
bulacağını açıkladı.
KAT MÜLKİYETİNE NASIL GEÇİLECEK? ADIM ADIM YAPILMASI
GEREKENLER
Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme
işlemi
- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu
kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat
irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde
“tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı
alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak
değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için
belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren
yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli
düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.
Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey
yapmıyor
Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit
firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve
başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti
halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin
herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti
ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını
almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine
kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat
mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina
bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada
oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir
tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin
takibini yapabiliyor.
PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE
YAPACAK?
1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine
geçilmemişse
- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden
temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak
müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.
- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak.
Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini
belirten bir yazı yazacak.
- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı
tapu haritasına işletecek.
- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat
mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya
çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.
- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her
aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında
olmayacak.
- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni
tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse
1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi
yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.
2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa
- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa,
binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya
bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak
“Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan
ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum
söz konusu olmayacak.
- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge
talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip
verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve
proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki
imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa,
belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında
müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili
kurumlara yazı yazarak alacak.
- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının
yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip
ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden
ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup
olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve
çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu
yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan
ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında
geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda
müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin
edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da,
ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir
maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.
3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse
Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli
incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği
gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine
uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar
verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000
lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan
ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor.
Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız
olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün
beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın
getirilmesi...
Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?
Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı
ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise
müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren
iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında
ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu
durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat
irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında
emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul
olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya
yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak
vergilerinin alınabilmesi...
Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı
almıyor
KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak,
müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de
asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye
onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin
firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor
ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri
gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle
belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı
tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu
binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su
gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.