Mortgagea ne gerekli?

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Doğan Cansızlar, mortgage sisteminin sağlıklı işlemesi için, faizden çok, istikrarlı, dalgalanmaların az olduğu bir piyasanın varlığının daha önemli olduğunu söyledi.

Çankaya Üniversitesi tarafından düzenlenen “Mortgage Finans” konulu panelde konuşan Cansızlar, mali sektörü konut finansmanı sektörüne yoğun olarak sokacak mortgage sisteminin uygulanmasına ilişkin halen TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu'nda bulunan tasarının, Nisan sonu veya Mayıs başında yasalaşmasını beklediğini açıkladı.

Mevcut durumda bankaların verdiği uzun vadeli kredilerin mortgage sayılmayacağını, mortgage için birincil piyasalardaki kredilerin ikincil piyasada menkul kıymetlendirilmesi gerektiğini anlatan Cansızlar, şöyle konuştu:

“Mortgage modern bir konut edindirme sistemi, tasarruf sahipleri ile konut üreticileri arasında bir köprü. Dünyada yüz yıldır uygulanıyor. Türkiye'de konut edindirme konusunda mali sektörden fazla yararlanılmıyor. Mortgage gündeme gelince, konut kredilerinin toplam bankacılık sektörü kredilerindeki payı yüzde 0,3'ten yüzde 11'e çıktı. Mortgage ile mali sektör artık konut sektörü içinde yer alacak.

Ancak, halen bankacılık sektöründe ortalama mevduat vadesi 1 yıl. Bu vade yapısı ile 5, 10, 20 yıl vadeli konut kredilerinin finansmanı mümkün değil. Bu nedenle sistemin işlemesi için yabancı kaynağa ihtiyaç var. Mortgage kredilerine ilişkin menkul kıymetlerin yurtdışında ihraç edilerek kaynak sağlanması lazım. Bunun için de mortgage kapsamındaki menkul kıymet ihraçlarının stopajdan muaf olması zorunlu. Bu, bir yurt dışı yatırımların Türkiye'ye getirilmesi projesidir.”

Ekonomik istikrar ve düşük faizin sürdürülebilir olduğu ortamda mortgage'in başarılı olacağını kaydeden Cansızlar, yine de mortgage sisteminin sağlıklı işlemesi için, faizden çok, istikrarlı, dalgalanmaların az olduğu bir piyasanın varlığının daha önemli olduğunu vurguladı.

Cansızlar, sistemin cazip hale getirilmesi için, 100 bin YTL'ye kadar kredilerde faizler konusunda gelir vergisi istisnası sağlanmasının da gerekli olduğunu söyledi.


“Vatandaş gelirinin üzerinde taksitle borçlanmamalı”
Sistemin “bedava ya da çok ucuza konut edindirme sistemi olmadığına” dikkati çeken SPK Başkanı Cansızlar, kredi geri ödemelerinde af sistemine karşı olduğunu belirterek, vatandaşları, ”gelirlerinin üzerinde aylık taksitlerle borçlanmamaları” konusunda uyardı.

Cansızlar, “Vatandaşlar, konut almak için gelirlerinin üzerinde borçlanıp, ödeme güçlüğüne düşünce de aftan kurtulurum beklentisinde olmamalı. Yoksa sistem çatlar, patlar” dedi.

Mortgage'in gelecek 20 yılda mali sisteme damgasını vuracak çok önemli bir sistem olduğunu ifade eden Cansızlar, sistemin işlemesi için istikrar ortamının önemini vurgularken, “Kriz anında herkes zarar görür. Bankalar zarar görse bile fatura vatandaşa yansıyacağı için yine vatandaş en fazla zararı görür. Bu nedenle herkesin gelir düzeyine göre borçlanması gerekiyor” diye konuştu.

Son dönemde arz-talep dengesizliği nedeniyle konut fiyatlarında bir şişme olduğunu, yine de kriz öncesi dönemle karşılaştığında konut fiyatlarının olması gereken yerde olduğunu ifade eden Doğan Cansızlar, arzın artırılması gerektiğini belirtti. Halen Türkiye'deki toprak varlığının yüzde 54'ünün Hazine'ye ait olduğunu, arazilerin büyük bölümünde tapu ve kadastro sorunu bulunduğunu anlatan Cansızlar, mortgage sisteminin sağlıklı yürümesi için tapu-kadastro sorunlarının çözülmesi gerektiğini vurgularken, hazine arazilerinin de konut üretim için değerlendirilmesinin maliyetleri olumlu etkileyeceğine işaret etti.

AB'ye üyelik sürecinin Türkiye'nin finans sektörüne yabancı sermayenin ilgisini artırdığını da hatırlatan Cansızlar, Türkiye'nin yabancı yatırıma ihtiyaç duyduğunu ancak her ülkenin, yabancı sermaye konusunda bir stratejisi mutlaka olması gerektiğini vurguladı.



“Kayıt dışılık önlenecek”
İnşaat sektörünün kayıt dışı gelirleri aklama yeri olarak görüldüğüne işaret eden SPK Başkanı Cansızlar, mortgage sisteminde değerler tam olarak kayıtlara gireceği için, inşaat sektörünün para aklamada devre dışı kalacağını, 250 alt sektör dahil inşaat sektöründe kayıt dışılığın önleneceğini de söyledi.

Mortgage sisteminde emlakların değerinin değerlendirme kuruluşları tarafından belirleneceğini, bu nedenle emlak vergisine esas değerlerde artış olabileceğini anlatan Doğan Cansızlar, “Eski emlak sahiplerinin zarar görmemesi için, emlak vergisine esas oranların düşürülmesi gerekiyor. Sistem devreye girince, belediyeler artık kendi başına emlak değerleme yapamayacak. Ama kayıt dışılık kalkacağı ve emlak gerçek değerinden gösterileceği için belediyelerin emlak vergisi

geliri artacak” dedi.

Cansızlar, sistemin güvenliği açısından, mortgage ile birlikte, kredi sigortası, tapu kayıtlarının sigortası ve DASK'ın paralel olarak yürümesi gerektiğini kaydetti.

Akmut: “Riskler var”

Çankaya Üniversitesi İİBF İşletme Bölümü Öğretim Üyesi Prof. Dr. Özdemir Akmut da, mortgage sisteminin Türkiye'de uygulanması ile ilgili risklere dikkati çekerken, “Tasarı mükemmel bir teknik düzenleme. Ancak Türk toplumunda uygulandığında felaketle sonuçlanabilir” dedi.

Finans sektörünün Türkiye'nin “yumuşak karnını” oluşturduğunu belirten Prof. Dr. Özdemir Akmut, banka mevduatının 1 yıldan kısa vadeli olmasının, uzun vadeli konut finansmanını zorlaştırdığına işaret ederken, şöyle konuştu:

“Dışardan kaynak getiren yabancı bankalar, düşük kaynak maliyeti nedeniyle faizde rekabeti başlattı. Bu düşüşün devam etmesi, yüksek kaynak maliyeti olan bankalar açısından bir risk. Enflasyonun artma riski ayrı bir tehlike. Kredi kartlarında limitler düşük olduğu halde, geri ödenmeyen krediler nedeniyle sektörde ve toplumda önemli sorunlar yaşandı. Buna karşın, limitleri daha yüksek olan 50-100 bin YTL'lik konut kredilerinin geri dönmemesi halinde bankalar daha fazla sorun yaşayacaktır. Açıkgözlerin fırsatçılıklarına da dikkat etmek lazım.”