Mortgage sistemine yasal düzenleme

''Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı''na göre, Türkiye'de vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, ''İpotek Finansmanı Kuruluşları'' oluşturulacak. Sermaye Piyasası Kurulu'nun hazırladığı ve 31 maddeden oluşan taslak uyarınca, konut finansman sistemiyle, öncelikle gayrimenkul sektörü kayıt altına alınmış olacak. Bu düzenlemenin gerekçesinde, ülkede mevcut konut stokunun yarısından fazlasının ruhsatsız olduğu, iç göçler ile büyük şehirlerde kaçak yapılaşma ve plansız kentleşmenin de, önemli bir sorun haline geldiği kaydedildi. Konutların çoğunluğunun kaçak olmasının yanı sıra yaklaşık yüzde 40'ının tadilat ve tamire ihtiyaç duyduğu belirtilen gerekçede, deprem tehlikesinin getirdiği risklere de dikkat çekildi. FAİZ ORANLARI ÇOK YÜKSEK Türkiye'de konutların ancak yüzde 3'ünün kurumsal finansman yöntemleriyle finanse edildiği belirtilen gerekçede, bunun dışında vatandaşların ya kendi kaynaklarıyla, ya da borç alarak ev sahibi olabildiği bildirildi. Gerekçede, yer verilen diğer tespitler ise şunlar: ''Ülkemizde bankaların kullandırdığı konut kredilerinin GSMH'ye oranı sıfıra yakınken, bu oran Latin Amerika ülkelerinde yaklaşık yüzde 4-12, Ortadoğu ülkelerinde yüzde 1-22, Doğu ve Güneydoğu Asya ülkelerinde yüzde 2-59 arasında. ABD'de yüzde , AB ülkelerinde ise ortalama yüzde 39'dur. Ayrıca ülkemizde banka konut kredilerinin vadeleri en fazla 5 yıla uzamakla birlikte, yıllık bileşik maliyetler yüzde 40'lara ulaşabilmektedir. Yıllık enflasyonun yüzde 10'un altına indiği ekonomimizde bu oran, konut kredisi kullananların çok yüksek oranda reel faiz ödemek zorunda kaldıklarını göstermektedir. Konut kredisi hacminin son derece düşük olmasının nedeni, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasının yanı sıra, kredilerin orta ve alt düzey gelir grubunun ödeme gücüne hitap etmemesidir.'' Gerekçede, tüm dünyada her yıl yaklaşık 5 trilyon dolarlık bir kaynağın sermaye piyasaları aracılığı ile konut sahibi olmak isteyen kişilere aktarıldığına işaret edildi. TASLAK NELER GETİRİYOR? Konut Finansman Sistemi Tasarısı Taslağı ile getirilen düzenlemeler başlıklar halinde şöyle: ''-Ülke genelinde konut alımı, konutların yenilenmesi ve geliştirilmesinde finansman imkanlarının artırılması ve vadelerin uzaması yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi için, ''İpotek Finansmanı Kuruluşları'' oluşturulacak. Bu kuruluş, konut finansmanı sağlayan kuruluşlara kaynak temin edecek, alacakların devralınması ve devredilmesi, konut finansman fonu kurulması ve bu yolla konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilmesi, varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her türlü sermaye piyasası aracını ihraç, devralınan alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi, sistemden kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen ya da tamamen garanti edilmesi veya garanti edilmesine aracılık, risk yönetimi amaçlı işlemlerin yürütülmesi, standartlara uyum ve diğer konularda faaliyet gösterecek. Bu kuruluşların konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 400 milyon YTL'ye kadar olan kısmı Hazine'nin geri ödeme garantisi altında bulunacak. -Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. KONUT FİNANSMANI FONU -Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, ''Konut Finansmanı Fonu'' oluşturulacak. -Konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. -Konut finansman fonlarının düzenlenmesinde ''katılma belgesi'' niteliğinde menkul kıymetler oluşturulacak. Konut finansman fonu katılma belgeleri vadeli ve kuponlu ihraç edilebilecek, borsalarda işlem görebilecek. -Satışı istenen taşınmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacak. Bunun için 3 yıllık bir geçiş dönemi olacak. -Konut finansmanı amaçlı kullanılan kaynakların, faiz ve kar payı ödemeleri, kişilerin gelir vergisi matrahından düşürülebilecek. -Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek.