Konutta fiyatarı yükselecek mi?

Türkiye'de alanında önde gelen isimlere sordu Türkiye genelinde 2003 yılı Haziran'ında başlayan konut fiyatlarında yükseliş, yaz aylarında yatay seyre girdi. Yani fiyatlardaki yükseliş devam etmiyordu ama düşmüyordu. Bu hem konut amak hem de satmak isteyenlerde, "Acaba yükseliş trendi sona mı erdi?" endişelerine neden oldu.

Milliyet Emlak konut fiyatlarının bundan sonraki fiyat grafiğinin ne olacağını konunun uzmanlarına sordu. "Konuta yükseliş devem edecek mi, bitti mi? Devam edecekse nereye kadar?" sorusuna emlak uzmanları göre makro ekonomik koşullardaki olumlu gelişmeler devam ettiği sürece fiyatlardaki yükselişin devam edeceği şeklinde yanıt verdi. Peki yükseliş nereye kadar sürecek? Bu sorunun yanıtı bugün yüzde 60 olan ev sahibi olma oranının yüzde 90'lara ulaşmasına kadar.

Tabi konut fiyatlarındaki yükseliş trendinin eğiliminde bankaların konut kredilerine uyguladıkları faiz oranlarının düşmesi ve vadelerin uzaması önemli bir etken. Uzmanlara göre başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde lüks konuta olan talep doyum noktasına ulaştı. Hatta yapımı devam eden projeler bititğinde pazarın bu diliminde arz fazlası bile olabilir.

Orta tabakaya iyi haber

Bundan sonra orta ve alt gelir grubuna hitap eden projeler yapacak inşaat şirketleri çok karlı çıkacak. Çünkü başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde TOKİ'nin portföyündeki arsaları gelir paylaşım yöntemiyle lüks konutlara tahsis etmesi, orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerinin "dostlar alışverişte görsün" düzeyinde kalması, lüks konutlara oranla inşaat şirketlerine metrekare bazında düşük fiyattan da olsa 10 binlerce konut satabilecekleri bir pazar yarattı. Emlak uzmanları inşaat şirketlerinin önümüzdeki bir kaç yıl boyunda bu alana yoğunlaşacağını söylüyor.

Krediler daha da cazipleşecek

Emlak uzmanlarına göre, konut edinmek için mortgage sisteminin gelmesine paralel olarak faiz oranlarının düşmesi ve vadelerin uzaması ev sahibi olmayı cazipleştirecek. Çünkü bu iki etken beraberinde kredilerin aylık ödemeleri düşürecek. Diğer taraftan artan talep ile birlikte konut fiyatlarının yükselecek olması beraberinde 2004 ve 2005'te konut alanları karlı çıkartacak.

Yükseliş hep sürecek

Uzun vadede konut fiyatlarının yönü yukarı. Emlak uzmanları bunu şu dört nedene bağlıyor: kişi başına düşen gelirdeki ve nüfus oranındaki artış, kentleşme oranındaki yükselme ile ortalama insan ömrünün uzaması. Bu dört etken Türkiye'de uzun vadede konut fiyatlarının yükseleceğinin en önemli göstergeleri olarak kabul ediliyor. Diğer taraftan kimi zaman kısa vadede zaman zaman konut fiyatları düşebilir. bu kısa vadeli düşüşleri ev sahibi olmak isteyenlerin fırsat olarak değerlendirmesi gerekiyor.

Murat Goldştayn (Re/MAX)

Son dönemde konuta olan talepte uygun banka kredilerinin önemli bir fonksiyonu var. Vadelerin uzaması ve kredi faiz oranlarının düşmesi beraberinde insanların ödeyebileceği rakamlara dönüşünce ev sahibi olmak ön plana çıktı. Uzun dönemde mortgage sisteminin gelmesiyle birlikte ev sahibi olmayı hayal bile edemeyen kesimler ev sahibi olacak. Son iki yıldaki yükselme gayet normal. Çünkü ondan önceki 4 sene boyunca fiyatlar yerinde saymıştı. Bundan sonra yükseliş belki sert olmaz ama istikrarlı bir şekilde devam edecek.

Başak Soner (TURYAP)

Mortgage beklentisiyle fiyatlar aşırı yükseldi. Hükümetin bu konudaki adımları da hareketi tetikledi. Son dönemde lüks konuta olan talepte düşüş gözleniyor. Sadece residence taleplerinde bir artış var. Öteyandan KİPTAŞ'ın ve TOKİ'nin kampanyalarına olan talep, inşaat firmalarını orta ve alt gelir grubuna yönelik konutlar inşa etmeye ikna etti. Çünkü orta ve alt gelir grubuna hitap eden konutlara inanılmaz boyutta talep söz konusu. Toplumun bu kesimlerinin ev sahibi olabilmesi için devletin vakit geçirmeden altyapılı arsa üretimine hız vermesi gerekiyor. Faiz oranları yüzde 1'in altına düşerse ve vade uzarsa tahmin ediyorum. Konuta olan talep artacak.

Hilmi Işıkören (Realty World)

Özellikle büyük kentlerdeki konut fiyatlarındaki yükseliş önümüzdeki 2-3 yıl boyunca devam edecek. Eğer uygun fiyattan ev bulduysanız hiç fırsatı kaçırmayın. Yarın ev almak daha pahalıya mal olabilir. Mortgage öncelikle kaliteli konutların fiyatını etkileyecek. şu an niteliksiz olan konutların nitelikli hale getirilmesi uzun vadede fiyatları daha da yükseltecek. Önemli olan alınacak evin fiyatının uygun olup olmadığı. Bu konuda ev almak isteyenlerin profesyonel yardım alması şart.

Sinan Şerifoğlu (Century 21)

Konut fiyatlarının yükseliş seyri, kredi faiz oranlarına bağlı. Bu oranlar düştükçe fiyatlardaki yükseliş sürecek. Öyle tahmin ediyorum asıl yükseliş ilerde. 2006'nın ilk 6 ayında kredi faiz oranlarının yüzde 1 civarına düşmesi bekleniliyor. Bu beklenti gerçekleşince fiyatlar yükselir.Ama asıl patlama aylık kredi faiz oranlarının yüzde 0.5 civarına düşmesinde. Konut satın almak için mortgage sisteminin gelmesini beklemeyenlerin karlı çıkacağını tahmin ediyorum. Ayrıca son dönemde ofislerimize gelen kiralık konut taleplerine tam bir patlama yaşanıyor.

Güniz Çelen (Değerleme Uzmanları Derneği)

2002 krizi sonrasında konut fiyatları dolar bazında yüzde 40-80 değer kaybetti. Bu da eski fiyatların yerine gelmesi için birbuçuk ila beş misli artması gerektiğini ifade ediyor. Talebin neredeyse sıfıra indiği kriz döneminde biriken talebin ve kredi temini imkanı dolayısıyla 2000 öncesi talep seviyesinin çok üstüne çıkıldı. Kriz döneminde yeni arz yatırımına girilmediği da hesaba katılırsa fiyatların katlanarak yükselmeye devam edeceği kuşkusuz. Hele kredi maliyetleri yeni düzenlemelerle düşerse talep daha da artacak. Geçmiş bir yıldır hazırlıkları sürmekte olan yeni konut projelerinin talebi karşılama oranı bu hızlı fiyat artışını dizginleyecek unsur olabilir ama bizim hesabımızla arsa arzındaki sıkıntı dolayısıyla arzın pazara girme hızının talebi karşılayacak seviyede olma olasılığı düşük.

Hakan Kodal (Yapı Kredi Koray)

Fiyat artışında 2000 yılını baz alırsak reel olarak artışın o kadar da yüksek olmadığını görüyoruz. Ama 2003 Nisan'ına oranla ciddi bir artış var. Ama bundan sonra bu kadar sert çıkış olmaz. Önümüzdeki 5 senenin terndi yukarıya doğru. Konut almak isteyenlerin bundan sonra konut alacakları proje ve bölge konusunda seçici olması gerekiyor. Yüksek prim yapmış bölgelerlerden daha çok az prim yapmış bölgelere yönelmek daha karlı olur. Konut satın alırken tekrar satmak istediğinizde veya kiralamak istediğinizdeki likiditesi de önemlidir. Konut satın alırken, satmak istediğinizde veya kiralamak istediğinizde bunun hızlı olması da önemli.

İsmet Yıldırım (KİPTAŞ)

Lüks konutların daha fazla yükseleceğini zannetmiyorum. Çok fazla talep gördü. Doyuma ulaştı. Bu konutlarda fiyatlar bundan sonra daha yüksek fiyatla pik yapmaz. Orta ve alt gelir grubuna yönelik konutlara olan talep artarak devam eder. 1993-1994'tede böyle olmuştu. O zamanlar da lüks konuta talep fazla olmuştu. Ama daha sonra bu talep azaldı. İnşaat firmalarının stratejilerini buna göre belirlemesi gerekiyor. Yani orta ve alt gelir grubuna hitap eden konutların üretimine ağırlık vermesi lazım. Alıcıların proje bazında seçici olması gerekiyor. Türkiye'deki konut fiyatlarındaki uzun vadeli yükseliş devam edecek.

Feyzullah Yetgin (Emlak GYO)

Ekonomideki diğer şartlar sabit kalmak şartıyla konut fiyatlarındaki yükselişin önümüzdeki 5 yıl boyunca devam edeceğini tahmin ediyorum. Özellikle mortgage yasasının çıkmasanın ardından talep daha da artacak. Üretilen konut sayısı ihtiyacı karşılamayacak. Çünkü konut üretimi zor ve zaman isteyen bir süreçtir. En ideal şartlarda bile bugünkü ihtiyaç duyulan konutları sağlayabilmek için 1.5-2 yıla ihtiyaç var. Bu zaman farkı talebi artıracak.

Nahit Öztürkcan (5M Yapı)

İnsanlar son 2 yıldır önünü görebildikleri için konut alıyor. Bunda bankaların kredi oranlarının düşmesi de önemli paya sahip. Talepte patlama oldu. Bu da beraberinde piyasada talebin karşılamamasını getirdi. Hala arz, talebi karşılayamıyor. Orta vadede de karşılayacak gibi görünmüyor. Dolayısıyla fiyatların yönü yukarı. Ayrıca belediyelerin de arsa üretme konusunda elleri kolları bağlı. Başta İstanbul olmak üzere büyükşehirlerde arsa üretilmediği sürece sıkıntı devam edecek. Ancak orta vadede bankalar bitmemiş konutlara kredi verirse ve büyük toplu konut projeleri gerçekleştirirse fiyatlar düşer.

Ali Taylan (Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu)

Emlak sektörü daha iyiye gidecek. Ülke için bu gerekli. Çünkü bine yakın sektör bu işten ekmek yiyor. Ama konut alanların biraz daha bilinçli olması gerekiyor. Konut alırken son derece dikkatli olunulmalı. Bu konuda gayrimenkul alırken emlak müşavirlerinden yardım alınmalı. Ayrıca Türkiye'de konut açığı yok. Nitelikli konut açığı var. Bu konuda gerekli çalışmalar yapılmalı.

Sabri Ateş (İstanbul Emlakçılar Odası)

Şu anki değerler normal değil. Piysadaki fiyatlar suni. Konut kredilerinin cazip olması beraberinde talebi artırdı. Bu talebe karşı arzın olmaması fiyatları yükseltti. Önümezdeki dönemde Türkiye'nin her tarafı şantiye olursa fiyatlar düşer. İhtiyacı karşılayacak konutlar yapılmazsa fiyatlar yükselir. Bence ihtiyacı karşılayacak kadar konut yapılmayacak. Bu da beraberinde fiyatları yükseltecek. Dolayısıyla fiyatlardaki yükselişin devam edeceğini tahmin ediyorum. Arz artırılmalı. Özellikle de arsa arzına hız verilip, alt ve orta gelir grubundaki vatandaşların ev sahibi olabileceği projeler hayata geçirilmeli.

Kaynak: www.milliyet.com.tr