Konut kredisi yapılandırması nasıl olur?

Konut kredinizi başka bir bankaya güncel faiz oranı ile taşıma işlemine transfer veya refinansman, banka değişikliği yapmadan kendi bankanızda güncel faiz oranlarına düşürme işlemine ise yapılandırma denir. Ayrıca yapılandırma işlemi, ödeme güçlüğü çekildiği zaman da uygulanabilen bir yöntemdir. Yapılandırma yapmak mı transfer etmek mi kârlı?

Faiz oranları düştüğü zaman kendi bankanızda yapılandırma yapmak, transfer için yapılan ek masraflar düşünüldüğünde çoğu zaman daha kârlı olmaktadır.

Ancak, mevcut bankanızın piyasa faiz oranlarına düşmemesi veya yapılandırma işlemi için yüksek faiz uygulaması durumda, transfer işlemi yapmak da kârlı olabilir. Bunun için yapılandırma yapmadan önce, diğer bankaların şartlarını da araştırmanız sizin için uygun olacaktır.

TRANSFER VEYA YAPILANDIRMA İŞLEMİNDE BANKAYA ÖDENECEK OLAN CEZA

Transfer veya yapılandırma yapılması durumda, ödeme planında değişiklik yapılacağından dolayı kalan tüm anaparanız üzerinden, vadesi 36 ayın altında olan krediler için %1, vadesi 36 ayın üzerinde olan krediler için ise %2 oranında yasal olarak bir ceza alınabilmektedir. Tabii bu oranlar cezaların üst limitleridir. Yani daha az bir ceza almak, bankanın inisiyatifinde olan bir durumdur.

KONUT KREDİSİ TRANSFER İŞLEMİNDE YAPILACAK EK MASRAFLAR

Ödenecek olan ceza haricinde kredinizi başka bir bankaya transfer etmeniz durumda, evinize yeniden gayrimenkul değerleme uzmanı (konut eksperi) geleceğinden ve tapuda ipotek değişeceğinden dolayı, ekpertiz ve ipotek masraflarınız da olacak. Ancak bu ek masraflara rağmen, faiz oranınızdaki düşüşe göre konut kredisi transfer işlemlerinde ciddi kârlar elde edebilirsiniz. Ayrıca, banka kampanyası kapsamında transfer işlemlerinde sizden ekspertiz ücretini de almayabilir.

TRANSFER YAPILANMASI DURUMUNDA İZLENECEK AŞAMALAR

Konut kredi transferi, değerlendirme aşaması ve kullanım aşaması olmak üzere genel olarak iki süreçten oluşuyor. Değerlendirme Aşaması: Yeni konutun alımında olduğu gibi banka kredi talebinizi yeniden değerlendirecek ve süreç şu şekilde işleyecek:

1. Transfer etmek istediğiniz bankanızı belirledikten sonra evraklarınız (gelir belgeleriniz, tapu fotokopisi, kimliğiniz) ile banka şubesine başvuruda bulunacaksınız. Banka şubesi değerlendirdikten sonra size olumlu veya olumsuz olarak dönüş yapacak.

2. Transfer talebine bulunduğunuz banka, olumlu olması durumunda kredinizin olduğu bankadan kapama yazısı isteyecek. Kapama yazısı, güncel borcunuzu ve bu borcun ödenmesi durumunda ipoteğin kaldırılacağını teyit eden bir yazıdır. Kredinizi taşımak istediğiniz banka, borçlu olduğunuz bankadan bu yazıyı ister (bazı bankalar bu yazıyı sadece kredinin borçlusuna verir).

3. Kapama yazısı bankanın eline geçtikten sonra, banka evinize eksper gönderecek. Daha önceki eksper raporunuzu birkaç istisnai durum hariç bankalar kabul etmeyecektir. Ayrıca, bankalar kampanyaları gereği ekspertiz ücreti talep etmeyebilir.

4. Eksper raporu olumlu olması durumunda, kullanım aşamasına geçeceksiniz.

KULLANIM AŞAMASI:

Banka şubesi size tapuda kendi adlarına ipotek koymak için evrakları verecek ve işlemler şu şekilde sıralanacak:

5. Bankanın tapu görevlisi ile birlikte konutun üzerine 2. derece ipotek konulacak.

6. İpotek konulduktan sonra transfer etmek istediğiniz banka, borçlu olduğunuz bankadan güncel borç bilgisini isteyecek. (Tekrar istemesinin sebebi kapama tutarınız günlük olarak değişmesidir.)

7. Güncel borç bilgisi geldikten sonra kapama yazısındaki güncel borç bakiyesi tutarı kadar kredi açılışı yapılacak ve borçlu olduğunuz bankaya transfer edilecek.

8. Banka, daha önceden kapama yazısında taahhüt ettiği gibi ipotek kaldırma yazısını yeni bankanıza gönderecek.

9. Tapuda, ipotek kaldırma yazısına istinaden diğer bankanın ipoteği kaldırılacak. Yeni bankanın 2. derece ipoteği 1. derece olacak ve işlem tamamlanmış olacaktır.

Transfer süreci bazı bankalarda birkaç farklılık gösterebilir. Transfer işleminde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yeni bankanın seçimidir. İyi araştırıp doğru bankayı seçmeniz size fazlası ile kâr sağlayabilir.(Hesapkurdu)