Konut fiyatları ne olur?

Geçen yıl büyük showlarla kamuoyuna tanıtılan ve bugüne kadar bir türlü yasası çıkarılamayan mortgage sistemi, konut fiyatlarını anormal derecede yükseltti. Düşen enflasyonun faizlere yansıması sonucu, maliyeti düşen banka kredileri de bu ivmeyi hızlandırdı.Konut sahipleri bir anda kendilerini zengin sanmaya başladılar.

Son zamanlarda ise bu eğilim gözlenmez oldu. Konut fiyatlarında artışlar durdu. Bu konuda ne yazıkki elimizde güvenilir istatistikler yok. Türkiye'de konut fiyatlarını izleyen bir sistem kurulamadı. Resmi veriler, vergiden kaçınma saiki nedeniyle gerçeği tam yansıtmıyor. Belediyelerin tespitleri ise hem gecikmeli, hem de piyasa ile uyumlu değil. Ancak gerek emlak pazarlayıcıları, gerekse bankacılar konut fiyatlarındaki artış eğiliminin durduğuna işaret ediyorlar.

Nedenler
Bu gelişmelerin çeşitli nedenleri var.
* Konut alımına ilişkin talepler tıkandı. Banka kredilerinin aylık taksitlerinin tutarının, gelir düzeyleri göreli olarak yüksek olan kişilere hitap etmesi nedeniyle, bu kesimin talebi doyma noktasına ulaştı. Daha düşük gelirliler ise bu olanaktan, aylık ödemelerin yüksekliği nedeniyle zaten yararlanamıyorlar. Faizler daha da düşmeden, konut kredisi kullanmaları oldukça güç.

* Bankalar, vade riskini aşmakta zorlanmaya başladılar. Mevduatın vadesi 3 ay olan sistemde, daha ileriye gitmek, riski fazlalaşması anlamına geliyor. Yurt dışından swap yoluyla sağladıkları orta vadeli YTL kredi olanakları ise, 9 milyar dolar düzeyine erişince duraksadı.

* Yeni bir yasaya değil, konut kredilerinde vergi indirimlerine gereksinimi olan mortgage sistemi bir türlü yoluna sokulamadı. Politik risk taşıyan ve enflasyon yüzde 5'in altına düşmeden, sağlıklı bir sistem olamayacağı anlaşılan mortgage, kredibilite kaybetti. Mortgage sisteminden oluşacak avantajları bekleyenlerin ümitleri azalmaya başladı.

* Konut kredisi faizleri bir yıldır aynı düzeyini koruyor. Yıllık olarak dünyada yüzde 5-6 oranlarında değişen kredi maliyetleri, Türkiye'de yüzde 15'lerde dolaşıyor. Faizlerin daha da inmesi için enflasyonun düşmesine gerek var.

* Banka kredileri ile alınan konutların, kayıt içine girmesi de fiyatlarını arttırdı. Gerçek alım satım fiyatları belli olmaya başladı. Kayıt içine girmenin bedeli olarak artan alım-satım giderleri ve ödenen gerçek vergiler fiyatları yukarı çekti.

* Konutlarının fiyatı artan kişiler, "refah etkisiyle" daha da zenginleştiklerini sandılar. Bu oluşum, bir taraftan tüketimlerini arttırırken, öte yandan sahip oldukları konut fiyatlarını daha da yükseltme eğilimi içine girmelerine neden oldu. Ancak azalan konut talebine karşın, fiyattan düşürmekte direndiler ve hala da direniyorlar. Fakat, alıcı bulamıyorlar. Konutunu acilen satmak isteyenler de fiyattan aşağıya çekiyorlar.

Sonuçlar
Buradan üç sonuç çıkıyor.

1. Bizim konut piyasasında daha yeni yeni gözlemlediğimiz bu eğilimler, dünyanın bir çok ülkesinde ekonomik sorunların kaynaklarından birini oluşturuyor. ABD'de, Avrupa Birliği'nde, Japonya'da ortaya çıkan "konut fiyat köpüklerinin" yarattığı sarsıntıların ciddiye alınacak nitelikte olduğunu hatırlamamızda yarar var.

2. Fiyattan duraksayan veya inişe geçen konutların kiralarında bu eğilimi gözlemek olası değil. Konut fiyatları yükseldi diye kiralarını arttırmayı sürdüren ev sahipleri, fiyat istikrarını da zorluyorlar.

3. Konut fiyatlarının gerçek değerlerini izleyecek bir sistemi de kurmamız şart. Belediyelerin fiyat saptama yöntemleri ve tapu dairelerinin kayıttan yeterli değil. Eğilimleri yansıtamıyor. Olayın gerçek boyutlarını bize gösteremiyor.

Gazi Erçel
Vatan