Kira kontratlarına dikkat! Adeta mayın tarlası

Özellikle son aylarda, genç ve bekar pek çok kiracının masrafları azaltmak için seçtiği yöntemlerden biri de ev arkadaşı aramaya başlamak oldu. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, kiraların artmasının sebebini konut arzındaki düşüklüğe bağlayarak, "Konut arzı az, talep de fazla olduğu için kiralarda artışlarla karşı karşıya kaldık" diye konuştu.

Talep patlaması oldu

Pandemiden kaynaklı ekstrem durumlar yaşandığının altını çizen Akdoğan, "Binası kentsel dönüşüme giren insanların ev ihtiyacı, göçmenlerin ev ihtiyacı, yüz yüze eğitimin başlamasıyla birlikte öğrencilerin ev ihtiyaçları derken, talep patlaması oldu" dedi.

Avukat Ceren Satıcı ise mevcut kiracılara yönelik kira artışı baskısının 'yasal bir zemini' olmadığına dikkat çekti. Satıcı, bu konuda mevzuatta düzenlemelerin mevcut olduğunu fakat yeterince bilinmeyen bu düzenlemelerin de evi kiraladıktan sonraki dönemi kapsayan bir koruma tedbiri olduğunu vurguladı.

Mülk sahibinden izin alınmalı

Kiralardaki artış sebebiyle son dönemde pek çok kiracı da, masrafları paylaşmak için ev arkadaşı arayışına çıktı. Peki eve ortak kiracı alınabilir mi? Avukat Ceren Satıcı ve Hakan Akdoğan bu konuda aynı cevabı veriyor. Yasal olarak bir ev arkadaşı alabilmeniz için mülk sahibinden izin almanız gerekiyor. Konuta, daire sahibinin haberi olmadan ev arkadaşı alınması yasal olarak uygun değil. Bu tespit edildiği durumda da ev sahibi kiracıya tahliye davası açabilir. Yazılı bir izin olmaksızın ev arkadaşı alınamıyor. Eğer ileriki bir zamanda böyle bir durumla karşı karşıya kalabileceğinizi düşünüyorsanız, mutlaka bir alt kiralama yetkisi almanız gerekiyor. Kira kontratında ev sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanırsa, kiracı ev arkadaşı alabiliyor. Kullanmadığı dönemlerde de evi başka birine verebiliyor. 

Sözleşmesel ilişki önemli

Ev sahibinizle anlaştınız ve size ortak olacak, giderleri bölüşebileceğiniz bir ev arkadaşı buldunuz. Ancak bir müddet sonra ev arkadaşınızla aranızda bir anlaşmazlık çıktı ve evden biri gidecek! Peki geride kimin kalma hakkı var? Avukat Ceren Satıcı, "Burada dikkat edilmesi gereken husus, evde birlikte ikamet eden kişilerin arasındaki sözleşmesel ilişkinin niteliği olmalı" dedi.

Satıcı, "Bu nedenle de kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ve yararlanma hakkı, kiracı kimse ona aittir. Aralarında uyuşmazlık çıkan ev arkadaşlarından kiracı sıfatına sahip olan kişinin taşınmazda kalmaya devam etme hakkı, sözleşmesel ilişki gereği hukuka uygun olacaktır. Ancak aralarında bir alt kira sözleşmesi bulunması durumunda ise bu defa alt kiracı ve asıl kiracı arasındaki bir hukuki süreç başlar" diye konuştu.

Tüketici fiyat endeksinden fazla olamaz

Ev sahipleri evlerini daha yüksek fiyattan satmak ya da kiraya vermek için bazı durumlarda kiracısını çıkartmaya yönelebiliyor. Böyle bir davranışın yasal dayanağı var mı? Avukat Satıcı, "Kanuna göre kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz" cevabını verdi. Hakan Akdoğan ise durumu, "Bir gün önce kira kontratını yaptınız ve evinizde oturuyorsunuz. Bir gün sonra piyasada yüksek kira artışı söz konusu olabilir. Bu, o evi kiralayan kişiyi bağlamaz. O kişiyi kira kontratı bağlar, kira kontratındaki artış bağlar. Artış oranı da yasal oranda tüketici fiyat endeksinden fazla olamaz. Bir kiracıyı çıkarabilmeniz için ev sahibinin haklı sebepleri olması gerekiyor" diye konuştu.

Kiracının kirayı ödememesi, sözleşme maddelerine aykırılıkta bulunması, evin izinsiz başkasına kiraya verilmesi ya da sözleşmede yazan amaç dışında kullanılması, evde esaslı bir tadilat, tamirat yahut yıkım yapılacak olması gibi haklı sebepleri bulunuyorsa kiracı tahliye edilebilir. Ancak kiracı kirasını ödüyorsa, aidatlarını ödüyor, sorumluluklarını yerine getiriyorsa ve evi de amacına göre kullanıyorsa o kiracı tahliye edilemez.

Kira tespit davası açılabilir

"Kiralama üzerinden 5 yıl geçmiş ve verilen kira bölge ortalamasının altında kalıyorsa ev sahibi 'kira tespit davası' açıp, zam talep edebiliyor" diyen Satıcı, "Bu durumda da emsal kira bedellerine bakarak kira yeniden belirleniyor. Ancak burada uygulanan hakim tarafından 5 yıllık kiracının hakkını koruyan bir kira bedeli belirleniyor. Örneğin 500 TL'ye kirada oturan bir kişinin oturduğu bölgedeki ortalama kira bedeli 6 bin TL ise mahkeme 'hakkaniyet indirimi' yaparak yeni kiraya karar veriyor" dedi.  Satıcı, "Ayrıca kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmesinin ardından uzama süresinin bitiminden sonra 'herhangi bir gerekçe göstermeksizin' kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılarak tahliye talep edilebiliyor" diye de ekledi.

Kiracı da tespit davası açabilir

Hakan Akdoğan ise ek olarak kiracının da kira tespit davası açabileceğini ekledi. "Kiracı 5-6 yıl oturduktan sonra oturduğu bölgedeki kiraların düşük olduğunu fark edebilir. Böyle bir durumda, 'Ben çok yüksek kira ödüyorum' deyip kira tespit davası açabilir" diyen Akdoğan, ev sahibi için geçerli şartların kiracı için de geçerli olduğunun altınız çizdi. Akdoğan, ev sahibinin kendinin veya birinci dereceden akrabası olan birinin eve ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerektiğini ve kiracıyı ancak bu şekilde tahliye edebileceğini de vurguladı.

Peki artan kiralara bir çözüm yolu yok mu? Artan kira fiyatları için neler yapılabilir? Hakan Akdoğan, çözüm önerisi olarak konut üretiminin hızlanması gerektiğine vurgu yaptı. "Aksi takdirde bu fiyatları dengelemek mümkün değil" diyen Akdoğan, toplu konut projelerinin önemine dikkat çekti. Akdoğan, "Sosyal düzeyde bir ailenin ya da yalnız yaşayan birinin temel ihtiyaçlarını karşılayabilecek, minimal ölçeklerde ucuz konut üretimini TOKİ'nin hızlandırması gerekiyor" dedi.

Akdoğan ek bir çözüm olarak pandemiden sonra evden çalışma sistemi gelmesiyle birlikte, ofislerin boşaldığını ve büyük ofislerin de talep görmediğini belirterek, "Ofis olarak yapılmış ama pandemiden dolayı rağbet görmeyen boş alanlar tekrardan konuta çevrilerek çözümün parçası haline getirilebilir" diye konuştu. Ceren Satıcı ise kira fiyatlarındaki artışın bütün dünyada görüldüğünün altını çizerek, "Bunu önlemek konusunda her devletin farklı yöntemleri bulunuyor" dedi. Satıcı, bu yöntemlerden birinin sözleşme imzalandıktan sonra kira artış miktarında uygulanan sınır olduğunu söyledi.İkinci yöntemin ise kiranın maksimum ücretini belirleme yöntemi olduğunu söyleyen Satıcı, "Bu yöntem ABD’nin bazı bölgelerinde hâlâ kullanılıyor" açıklamasını yaptı.

Satıcı, "Pandemi nedeniyle birçok ülkede kullanılan ve sert tartışmalara yol açan bir diğer yöntem ise kirayı dondurma yöntemi. Kira artışı durdurularak, kira ücretlerine zam yapılması da yasaklanıyor. New York, Berlin gibi şehirlerin de bu yöntemle kira artışını durdurmak istemesi, tartışmalara yol açtı" diye konuştu.