Kira fiyatları çıldırdı öncelikler değişti tek kriter ucuzluk

Türkiye genelinde konut kiraları son bir yılda ortalama yüzde 100’ü aşan oranda artarken, kiralayanların kriterlerinde de önemli değişiklikler yaşandı. Sektör temsilcilerine göre, geçmiş yıllarda ev-iş/ev-okul yakınlığı, ulaşım kolaylığı ve bina yaşı ile depreme dayanıklılık gibi özellikler gözetilirken, hızlı artan fiyatlar nedeniyle önceliği “ucuzluk” kriteri aldı.

Mart 2021’den itibaren geçen bir yıllık dönemde Türkiye genelinde konut kiraları yüzde 100’ün üzerinde artış gösterdi. Emlakjet.com verilerine göre Türkiye genelinde ortalama kira rakamı 3 bin 100 TL olurken, İstanbul’da Türkiye ortalamasının iki katının üzerine çıkarak 6 bin 500 TL’yi buldu. Kiralar hızla yükselince, vatandaşın kiralık ev kriteri de değişti. Eskiden, ev–iş arasındaki mesafe, bina yaşı ve depreme dayanıklılık gibi kriterler ön planda iken, artık öncelik en uygun fiyatlı ev oldu.

Gelirin yüzde 61’i kiraya gidiyor
Yükselen kiraların bütçe içindeki payı da yükseldi. Verilere göre TÜİK 2020 yılı ortalama kişi başı yıllık geliri 33 bin 428 TL açıklarken, Türkiye’de ortalama aylık kira fiyatı 1300 TL oldu. Bu da kişilerin yıllık gelirinin yüzde 47’sine denk gelirken, daha sonraki yıllarda kişi başı gelirin asgari ücretteki zam kadar arttığı varsayılarak yapılan hesaplamada vatandaşların gelirinin yüzde 61’ini kira masrafına ayırdığı tahmin ediliyor.

‘Yeni konut’ artık belirleyici değil
Kira artışlarının, konut satış fiyatlarının artmasının arkasından geldiğini söyleyen TSKB Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Makbule Yönel Maya, “Pandemi ile birlikte 2 yıla yakın bir süre toplumun büyük kısmı çevrimiçi kendi evlerinde ya da memleketlerinde yaşamıştı. Dolayısıyla bu kopuştan sonra farklı amaçlarla kent merkezine dönme talebi aynı anda oluştu. Birden artan talep canlılığı da yükselen satış fiyatları ile birlikte kiralarda artışı hızlandırdı. Yeni konut sayısındaki azalma da artışlarda etkili oldu” dedi. Merkezi yerlerde kiralar arttıkça yönelimin daha çeperlere ya da eski konut stokuna kaydığını aktaran Maya, “Ayrıca kiralamalarda eskiden özellikle depreme dayanıklı olmasından dolayı tercih edilen yeni konutların artan rakamlar karşısında eskisi kadar ana belirleyici etken olmadığını görebiliyoruz” açıklamasını yaptı.

Ulaşım kolaylığı ikinci planda
Paylaşımlı kira ödeyenlerin sayısının arttığına dikkat çeken Maya, “Paylaşımlı kira eskiden daha çok üniversite öğrencilerinde görülürken artık bekar nüfus için de bir alternatif, yine oda kiralamak da artan kira rakamları karşısında gider tarafını kişi bazında düşürebilmek adına bir alternatif olarak karşımıza daha sık çıkıyor. Ev-iş, ev-okul arasındaki mesafe uzaklığından ziyade artık ev-iş/ev-okul arasındaki ulaşım bağlantıları ve alternatif toplu ulaşım ağları da belirleyici kriter olarak daha sık karşımıza çıkıyor” diye konuştu.

Arz-talepte büyük dengesizlik var
Zingat Bana Ev Bul Satış ve Ticari İlişkiler Direktörü Eser Karaismailoğlu, İstanbul’da vatandaşların şu anda yüzde 70’inin kiralık konut, yüzde 30’unun satılık konut arayışı içerisinde olduğunu aktardı. Karaismailoğlu “Talep ile arz arasında korkunç bir dengesizlik bulunuyor. Bu da fiyatlarda çok sert bir yükselişe sebep oldu. Tüketiciler eskiden ev – iş arasındaki mesafe, bina yaşı ve depreme dayanıklılık gibi kriterler üzerinden arama yaparken şimdi en uygun fiyatlı eve en hızlı şekilde ulaşmaya çalışıyor” dedi.

Yabancı talebi de artışı tetikledi
Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, “2021 yılına göre 2022’de boş konut kira artışlarında yüzde 70-80’lere varan artışlar gözlemledik. Genel olarak enflasyonun üzerinde artış oldu. Kira artışları ve konut satış fiyatlarına paralel seyretti” diyor. Özcan, artışlarda Türkiye’de bulunan Suriyelilerin yanı sıra, İran gibi pek çok ülkeden olan satılık ve konut talebinin de etkili olduğunu söyledi. Özcan, “Her ne kadar son dönemde alınan ruhsat sayısı artsa da bunların yapım süreci düşünüldüğünde artışlar 1.5-2 yılda sürecek” yorumunda bulundu.

Alternatif modeller hayata geçirilmeli
Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, kanunla belirlenen 12 aylık TÜFE ortalaması (Nisan ayı itibariyle yüzde 29,88) haricinde zam yapmak isteyen ev sahiplerinin sayısının her geçen gün arttığına dikkat çekiyor. İdikat, “Benim görüşüm satılık fiyatların artmaya devam edeceği ve ev sahibi olamayanların kiralığa talebinin artmasıyla kiralık sorununun daha da büyüyeceği yönde” dedi. Tavan fiyat politikasına da değinen İdikat, "Avrupa’da bazı kentlerde uygulanıyor ama Türkiye'de tavan fiyatın uygulamaya geçmesini çok mümkün görmüyorum. Kiralık piyasasına çözüm getirmek için kiralıklardaki masrafların bölünerek ödeneceği alternatif gayrimenkul modelleri hayata geçirilmeli” diye konuştu.

1000 TL altında kiralık daire sadece 16 ilde kaldı
Tapusor.com ‘Gayrimenkul Sektörü Piyasa Analizi 2022 1. Çeyrek’ raporuna göre Türkiye genelinde il bazında 1.000 TL altında kiralık konut bulunan şehir sayısı 16’ya düştü. Adıyaman, Ağrı, Bingöl, Erzurum, Gümüşhane, Kastamonu, Kırşehir, Mardin, Nevşehir, Niğde, Siirt, Aksaray, Kırıkkale ve Iğdır dışında tüm şehirlerde kira bedelleri 1.000 TL’nin üzerine çıktı. İlk çeyrekte kiralık daire metrekare birim fiyatı 10 TL'den 14 TL'ye çıkan Konya yüzde 40 değer artışıyla ilk sırada yer alırken İstanbul, Nevşehir ve Yalova yüzde 33 artışla ikinciliği paylaştı. Bu illeri yüzde 31 değer artışıyla Adana takip etti. İstanbul'da kiralık daire birim metrekare fiyatları 40 TL'ye ulaştı.