Kartalda emlak piyasası

Gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik, çeşitli spekülasyonlara neden oluyor. Belediyelerin üstünde çalıştığı Kentsel Dönüşüm Projeleri’yle çehresi değişecek il ve ilçelerdeki arazi ve konut fiyatları artıyor. Türkiye’nin en büyük ilçelerinden biri olan İstanbul Kartal’da kentsel dönüşüm projesi hayata geçmeden fiyatlar iki katına çıktı

Ülkemizde gayrimenkul piyasası, krizler nedeniyle girdiği bunalımdan 2003 yılı sonunda yavaş yavaş çıkma eğilimi göstermeye başlarken, bunda en büyük ivmeyi yakalayan il İstanbul oldu. Büyük şirketler, mortgage rüzgarının deprem ve ekonomik krizin toplum üzerinde oluşturduğu yatırım ve borçlanma korkusunu yıktığını fark edince, uzun zamandır rafta istiflenmiş projelerini hayata geçirmeye başladı. Sonuçta 2004 yılından itibaren hareketlenen gayrimenkul piyasası, geçen yıl adeta bir patlama yaşadı.

Kentsel dönüşümü bekliyorlar

Büyük yatırımlar, ilk başta yeni gelişim bölgelerindeki konut projeleri ile mevcut yerleşim alanlarında hissedilen yüksek tüketim hacmine yönelik alışveriş merkezi projeleriydi. Bu seçeneklerdeki ürünler, zamanla benzeşmeye başlayınca; gayrimenkul sektörünün önde gelen aktörleri, gözlerini büyük atılım yaşayan Kentsel Dönüşüm Projeleri’ne çevirdiler. Bir anlamda dönüşüm projeleri üzerinde çalışan belediyelerin açıklamasını, dört gözle beklemeye koyuldular.

Büyükşehir Belediyesi, Türkiye’nin imaj şehri İstanbul’un bu haliyle yapılacak modern ulaşım ve planlama projelerini kaldırmaması nedeniyle Kentsel Dönüşüm Projeleri’ne hız verdi. Planlama çalışmaları, İstanbul Büyükşehir Belediyesi bünyesinde çalışmalarını sürdüren İstanbul'da Metropolitan Planlama ve Tasarım Atölyesi Merkezi ve BİMTAŞ tarafından yürütülüyor.

Büyük projeler

Planlama çalışmaları sürerken, finansal boyuttaki zorluklar da aşılmaya çalışılıyor. Bu safhada birçok prens ve emir ismi öğrenmemizde büyük katkısı olan Dubai spekülasyonları yayılıyor. İşin finansal boyutu, Dubai veya başka bir seçenekle çözülse de büyük yatırımlar yapılacak projelerin bazıları şunlar:

• 4’üncü Levent'teki mevcut otobüs istasyonu,
• Zincirlikuyu'daki Devlet Otoyolu bölgesi,
• Küçük Armutlu'daki plansız gecekondu bölgesinin rehabilitasyonu,
• Kartal sahil şeridi (550 bin metrekare)
• Gaziosmanpaşa-Metris bölgeleri,
• Tuzla-İstanbul Park arasında ve Sabiha Gökçen’e yakın konumda yeni kent projesi,
• Zeytinburnu'nda turizm ve iş merkezi.

Gözler Kartal’da

Açıklanan projeler kadar açıklanmayan projeler de birçok bölgede çeşitli spekülasyonlara neden oldu ve olmaya da devam ediyor. Gayrimenkul piyasasında büyük projeler öncesinde spekülasyonların oluşturduğu bu puslu havada, büyük beklenti içinde olan spekülasyonlara maruz kalan bölgelerden biri de Türkiye’nin en kalabalık ilçelerinden biri olan Kartal.

Bu süreçte; İstanbul’un en büyük ilçelerinden olan Kartal, yerleşim yeri olarak yakın zamana kadar çok fazla ilgi çekmezken, 2005 yılından sonra bu durum değişerek gayrimenkul piyasası hareket kazandı.

Kartal Belediyesi ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin büyük gayretleri şu anda bu planları başarıyla tamamlayıp, Kartal’ın bu karmaşık çehresini değiştirerek işlevsel hale sokma yönünde.

Proje nisanda sonuçlanıyor

Kartal için tasarlanan plan merkezinde taş ocakları ve Kartal Çimento Fabrikası’nın olduğu hat olmak üzere, D-100 Kartal Kavşağı’ndan 9 Palmiye Sitesi’ne kadar uzanan alanı kapsıyor.

Kartal’ın dönüşüm projesi için uluslararası bir yarışma düzenlendi. 550 hektarlık alan için yapılan yarışmaya İtalyan, İngiliz ve Japon şirketleri katıldı. Sonuçlar, nisan ayının ortasında açıklanacak.

Bu planlama aşamasında şirketlerin içinde serbest çalışmalar yapılmasından ve alanların fonksiyonlarının henüz bilinmemesinden dolayı çoğu değer analizi muamma olarak kalıyor. Bu muamma, nerelerin ticari ağırlık veya konut ağırlığı taşıyacağının belli olmamasından ileri geliyor ve çevre alandaki beklentilerin de netleşmesini nisan ayı ortasına bırakıyor.

Şu an Taş Ocağı, yeraltı ve yağmur sularının oluşturduğu bir gölet şeklinde. 1920 yılında faaliyete başlayan çimento fabrikası ise çevre zararlarından dolayı yakın zamanda faaliyetini durdurdu ve yıkıldı.

Yeni çekim merkezi

Geçmişte hızlı bir gelişim süreci yaşayan ve Sahil Bandı ile D-100 entegrasyonunu sağlayamayan ilçe, aynı zamanda görüntü karmaşası da yaratıyordu. Atıl vaziyette duran Kartal Çimento ve Taş Ocağı, bunun en belirgin örneğiydi. Kartal merkezde demiryolunun her iki yakasında gerekli yaşam alanları yaratılamadığı gibi, iç içe geçmiş irili ufaklı sanayi siteleriyle farklı alanlarda faaliyet gösteren büyük ölçekli şirketler, karmaşık bir yapı arz ediyor.

Proje alanı ve çevresinde önde gelen şirketlere ait fabrika, antrepo ve lojistik depolama merkezleri bulunuyor. Proje kapsamında hedef, bu şirketlerle anlaşarak bu yapılanmanın burayı terk etmesini sağlamak ve Anadolu yakasının yeni çekim merkezini yaratmak.

Yat limanı geliyor

Projenin hayata geçirilmesiyle bin tekne kapasiteli yat limanı, Ataköy Marina benzeri turizm konsepti, alışveriş merkezi, oteller ve plazalar ile Kozyatağı ve Maslak gibi bir Merkezi İş Alanı (MİA) yaratılacak. Bu çerçevede konsepte yakışır bir rezidans yapılaşması ve kültür merkezleri ile sosyal donatı alanları oluşturulacak.

Projenin yerleşeceği alan olan mevki, Marmara Denizi ve Adalar çerçevesinde hakim bir manzaraya sahip olup Adalar-Kurtköy Sabiha Gökçen-İstanbul Park üçlemesinin entegrasyonunu sağlayarak 2.5 milyonluk nüfus yoğunluğu yaratacak bir ilgi merkezi olacak.

Kartal’ın değeri, ulaşım konusunda mevcut, devam eden ve mastır projelerle tırmanarak artacak. Adalar ulaşım hattının gelişmesi, Marmaray’ın tamamlanması ve Sabiha Gökçen Havalimanı’nın gelişimi, bu düşünceyi destekleyecek.

Arsalar değerlendi

Şu andaki karmaşa dışında, üzerinde sürekli spekülasyonlar üretilen Kentsel Dönüşüm Projesi’nin de halen içerik yönünden belirsiz bir yapı göstermesi, yüksek risk taşıyan bir gayrimenkul piyasası oluşmasına sebep oluyor.

Bu spekülasyonlardan en çok kafa karıştıranı, boyutları belirsizlik taşıyan ve yerel bazda henüz yorumlanması zor olan ‘Kartal Kentsel Düzenleme Planlama Alanı’ projesinin öncesinde metrekaresi 200-300 dolar seviyelerinde olan arsa rayiç bedellerinin daha şimdiden bin dolar ve üzeri seviyelerde olacağı düşüncesi yaratıyor. Keza nerdeyse bu rakamlar, şu an D-100 Karayolu’na cepheli parsellerin bile değerinin üzerinde bir meblağ.

Kiralar arttı

2005 yılı içinde Kartal’da konutların satış fiyatı 90 bin-150 bin YTL iken, bu rakamın, planların açıklanması akabinde yüzde 50, çehrenin değişmesiyle ise iki katına ulaşacağı tahmin ediliyor. Villa satışlarını da hızlandırması ve İstanbul Park ile oluşan rağbetin katlanarak devam etmesi bekleniyor . Yeni çerçevenin bünyesindeki dinamiklerin daha elit bir alıcı kitlesini kendine çekmesi de beklentiler arasında. Kira değerleri, konutlarda şu an 350- 600 YTL mertebelerinde. Bunun yakın zamanda metrekaresi 10 YTL düzeyine ulaşılacağı tahmin ediliyor.

Bu süreçte gayrimenkul maliklerinin planların açıklanması öncesi yüksek rant getirmeyecek satışlara girmemesi gerekiyor. Küçük yatırımcıların ise konut alanında yatırım yapabileceği bir alan olarak göze çarpıyor. Konut alanında değer artışı sağlayacak bir başka proje ise Anadolu yakasının adliyelerinin Kartal Oto Pazarı yakınında yeni inşa edilecek bir alana toparlanacak olması.