İstanbul'da konut fiyatları ne kadar?
Abone olTaşı toprağı altın İstanbul’da gayrimenkul fiyatları deprem ve krizlerle yıllardır uykudaydı. Geçen yılın son aylarından beri sessizlik bitti. İşte semt semt fiyatlar..
Yıllık Türkiye’de 300 bin İstanbul’da 150 bin yeni konuta
ihtiyaç var. Toplam İstanbul’da 600, Türkiye’de 1 milyondan fazla
konuta ihtiyaç duyuluyor Bu yazı dizisinde, İstanbul’dan başlayarak
Türkiye’nin dört bir yanında arsa ve ev fiyatlarındaki son durumu
ve yeni projelerin ışığında hangi şehri ve semti nasıl bir
geleceğin beklediğini anlatacağız. Böylece ev almak isteyenler ya
da emlağa yatırım yaparak paralarını değerlendirmek isteyenlerin
ellerinin altında çok değerli bir Türkiye’nin emlak rehberi olacak.
Yüzde 200 artan yer var İlk ele alacağımız yer İstanbul’un Avrupa
yakası. Daha sonra Anadolu yakası ve İstanbul’un dört bir yanında
arsa fiyatlarını bugüne kadar hiç yayımlanmamış listelerle
vereceğiz. Uzun süren durgunluğun ardından 2004’ün ilk aylarında
canlanmaya başlayan konut talebi, önce İstanbul’un merkezi
yerlerindeki konut fiyatlarını yükseltti. Merkezde başlayan bu
yükseliş zamanla kenarlara doğru kaydı. Kenarlardaki artış merkezi
yerlerden daha yüksek gerçekleşti. 2004 yılı bitmeden İstanbul’un
çoğu semtinde konut fiyatlarında yüzde 50, fiyatların dip yaptığı
2003 ilkbaharı baz alınırsa Beylikdüzü gibi yerlerde yüzde 200
civarında artış yaşandı. Beşiktaş’ta artış % 40 Turyap’tan Alper
Dovan son 1 yılda fiyatların yüzde 40 arttığını söyledi.
Beşiktaş’ın en ucuz yeri olan Çarşıiçi’nde dairelerin 70- 80
milyara satıldığını hatırlatan Dovan, Serencebey’de 400 bin dolara
alıcı bulduğunu ifade etti. Şişli yerinde sayıyor Century 21 Kaide
Yapı’dan Emin Kovankaya Şişli, Gayrettepe ve Mecidiyeköy’de
ortalama dairelerin metrekare fiyatının 700- 1000 dolar arasında
değiştiğini söyledi. Bölgede fiyatların oturduğunu söyleyen
Kovankaya, “Burada fiyatlarda gözle görülür bir yükselme yok. Ama
alış satışlarda büyük bir artış var. Bu bölgede alıcı da satıcı da
bilinçli. 100 metrekarelik bir daire 100 bin doların üzerine
çıktığı zaman satılması imkansız hale geliyor. Çok az istisnası
olmakla birlikte 120 bin dolara bir dairenin satılabilmesi için çok
iyi yerde ve bakımlı bir daire olması şartö şeklinde konuşuyor.
Etiler-Levent fiyatlar oturdu Etiler ve Levent civarında konut
fiyatlarının metrekaresinin 3000 dolar civarında olduğunu söyleyen
İsmail Mahmutoğlu, son 1 yılda yüzde 20 artış olduğuna dikkat
çekiyor. 2005’te fiyatların bu seviyelerde seyredeceğini tahmin
eden Mahmutoğlu, daha fazla yükselmeyeceğini ifade ediyor.
Beyoğlu’nda satılık yok Beyoğlu’nda satılık konut sayısı sınırlı.
Cihangir’de 100 metrekarelik konut fiyatı 100 bin dolardan
başlıyor. Galata’da bu rakam 300 bin dolar. Galatasaray Lisesi ile
Taksim Meydanı arasındaki dükkanların kirası 10 bin ile 17 bin
dolar arasında değişiyor. Satılık dükkan yok. Başakşehir’e metro
Başakşehir’de konutların metrekaresi 1 milyar civarında Remax
ofisinden Cengiz Kaya’ya göre son 1 yılda fiyatlar neredeyse ikiye
katlandı. Bölgenin bundan sonra en büyük beklentisi metro gelmesi
ve Yeşilvadi projesinin hayata geçirilmesi. Bunlar bittiğinde
konutlar daha da değerlenecek. Tekstilkent bağlantı yoluda hizmete
açılacak. Bahçeşehir tamam, Boğazköy artacak Century 21 Bahçeşehir
ofisinden Hakan Mutlu, Bahçeşehir’in son 1 yılda yüzde 25 dolayında
prim yaptığını söylüyor. Bahçeşehir’de fiyatların oturduğuna dikkat
çeken Mutlu, “Bu bölgede Esenkent ve Boğazköy gelecekte çok iyi
prim yapacak. Esenkent’te 2 yıl önce 20 milyara satılan daireler
şimdi 60-70 milyara alıcı buluyor. Bu fiyatların daha da artacağını
tahmin ediyorum. 10 bin konutun bulunduğu Boğazköy’ün prim yapma
ihtimali çok yüksek. Bugün 40-80 milyar arasında olan Boğazköy’de
fiyatlar gelecekte 80-150 bin dolara çıkacakö diyor. Avcılar eskiye
döndü 17 Ağustos depreminin ardından İstanbul’da en çok hasar gören
bölge olan Avcılar’da konut fiyatları 1999’dan önceki seviyeyi
aşmak üzere. Turyap Avcılar Temsilciliği’nden Hasan Yılmaz’a göre
100 metrekarelik daireler 40- 200 milyar arasında. Denizköşkler en
pahalı kesim. Ataköy yerinde sayıyor Ataköy ile ilgili
değerlendirme yapan Century 21’den Tolga Bayraktar, “Burada
fiyatlar çok değişken. 95 metrekare daire 9. kısımda 120 bin dolara
satılırken, eski kısımlarda 80 bin dolara düşüyor. Ataköy’de
fiyatlar yerinde sayıyorö diyor. Zeytinburnu talep sınırlı
Zeytinburnu’nda 100 metrekarelik daire fiyatları 35-200 arasında.
Zeytinburnu’nda talepler sınırlı düzeyde. Son 1 yılda ortalama
artış yüzde 10-15. Gelecek yıl yükselişin sürmesi bekleniyor.
Beylikdüzü fırladı İstanbul’da emlak fiyatlarının en hızlı artış
gösterdiği nokta Beylikdüzü. Century 21 ofisinden Talat Özçelik,
“Beylikdüzü için ‘fiyatlar arttı’ demek az olur. Son 1 yıldaki
artışı anlatmak için ‘fiyatlar fırladı’ demeliyizö diyor. Daire
fiyatları 60-100 milyar lira arasında. Bir yıl önce fiyatlar 25-40
milyardı. Büyükçekmece henüz Beylikdüzü kadar prim yapmadı.
Daireler 35- 60 milyar arasında. Yeşilköy yaraları sarıyor
Yeşilköy’de konutların metrekaresi 1100-3500 dolar arasında. Deprem
sonrası fiyatların düştüğü bölgede konut fiyatların son bir yılda
yüzde 30-35 arttığın söyleyen TURYAP’tan Gülderen Kuruoğlu,
fiyatlarda ciddi bir artış beklemediğini söyledi. Florya’da talep
durmuyor Son yıllarda, depreme dayanıklı lüks konut projeleriyle
dikkat çeken Florya’da imar açısından sorunlar olmasına rağmen
talep hız kesmiyor. Depremden sonra çok sayıda eski konut yıkılıp
yerine sağlam lüks konutlar yapıldı ama müteahhitlerin masraflarını
çıkarmak için fazla kat yapmaları imar sorunu çıkardı. Florya’da
ortalama konut 250 metrekare ve civarında. Bu büyüklükte konutlar
yaklaşık 200-500 bin dolar arasında. Tramvayla gelen fırsat
Bakırköy’de 100 metrekarelik dairenin 120-180 milyar lira arasında
satıldığını söyleyen Turyap’tan Ünsal İnanduğçar, son bir yılda
fiyatlarda yüzde 40-50 lik artış olduğunu söyledi. İnanduğçar
2005’te Bakırköy’te konut fiyatlarında yüzde 10-15’lik artış
beklediğini kaydetti. Bakırköy’ün bazı kısımları, Bahçelievler,
Güngören, Bağcılar, Bayrampaşa, Esenler ve Gaziosmanpaşa’da konut
alacakları deprem konusunda uyaran Duğçar bu bölgelerde binanın
dışına bakıp aldanılmaması konusunda ikazda bulunuyor. Bahçelievler
Bu ilçede 100 metrekarelik daire fiyatları, Ömür arkası denilen
bölgede bahçesi olan az katlı binalarda 100-110 milyar lira
arasında. Yenibosna ve Mahmutbey yolunda fiyatlar 40-70 milyar
arasında. Son 1 yıldaki artış yüzde 50-100. Güngören En pahalı yeri
Çinçin deresi ve Belediye civarı. Buradan tramvay geçecek olması
konut fiyatlarını artıracak. Son 1 yıldaki prim oranı yüzde 40. Ama
gelecekte çok daha fazla artması bekleniyor. Çünkü bir zamanlar
sanayi bölgesi olan Güngören’de, sanayi tesisleri kapanıyor.
Esenler İlçedeki konut fiyatları genelde birbirine yakın. 100
metrekare daire fiyatları 35-60 milyar lira arasında. Talep ilçe
içerisiyle sınırlı. Son 1 yıldaki prim oranı yüzde 40. Gelecekle
ilgili bir beklentisi yok. Bağcılar Bağcılar emlak açısından
Esenler’e büyük benzerlik gösteriyor. Fiyatlar da Esenler gibi.
Dışarıdan çok fazla talep görmüyor. Bağcılar’ın en büyük beklentisi
Başakşehir-Otogar arasında bağlantıyı sağlayacak olan metro.
Bağcılar’ın TEM’e yakın kısımlarının önümüzdeki birkaç yılda büyük
prim yapması bekleniyor. Bayrampaşa Bayrampaşa’nın merkezi
kısımlarında 100 metrekarelik daire fiyatları 30-40 milyar liradan
başlıyor ve 70 milyar liraya kadar yükseliyor. Çok dar bir bölge.
Son 1 yıldaki ortalama prim yüzde 20-30 civarında. Çok ciddi bir
beklentisi yok. Gaziosmanpaşa İstanbul’da yaşayan alt gelir
grubunun Avrupa yakasında en çok tercih ettiği bölge. Son 1 yılda
emlak fiyatları Gaziosmanpaşa’da ortalama yüzde 50 arttı. Bölgeye
son yıllarda yapılan bağlantı yolları ve önümüzdeki dönemde yeni
açılacak yollar Gaziosmanpaşa’yı İstanbul’un gelecekte en fazla
prim yapılacak bölgelerden birisi haline getirecek. Talep kuzeye
kayıyor Zemini sağlam olduğu için Zekeriyaköy, Kilyos gibi
bölgelerin 1999’dan sonra yıldızı parladı. Buralara peşpeşe yapılan
villakent projelerinde 500 metrekare arsalı villalar 500 bin dolara
alıcı buldu. Zekeriyaköy’ün şansı Avrupa yakasının Kuzey bölgesinde
yer alan ve 1999 depreminin ardından popüler olan Zekeriyaköy,
Uskumruköy ve Demirciköy’de villa fiyatları 80 bin dolar ile 500
bin dolar arasında. Kabası bitmiş 80 bin dolarlık bu villara 70-80
bin dolar harcanarak oturulabilir hale getiriliyor. Vilların
fiyatını arsaları belirliyor. Bu bölgede villa fiyatları son 1.5
yıldır yüzde 50 dolayında arttı. Kemerburgaz’da lüks hayat
Neovista, MESA Tepe ve Yapı Kredi Koray gibi şirketler Kemerburgaz
Göktürk’te lüks konut projesi hayata geçiriyor. Göktürk’te
dairelerin metrekaresi 700-1200 dolar arasında. Turyap
Kemerburgaz’dan Ramazan Büber bölgede 1000 civarında konutun
bulunduğunu söylüyor. Sarıyer’e 3. köprü sürprizi Sarıyer’de
İstinye’nin özel bir yere sahip olduğuna dikkat çeken Çağrı
Emlak’tan Celal Çınar, buraya yapılan ABD Başkonsolosluğu’nun semte
değer kazandırdığını belirtiyor. Sarıyer’in merkezinin 2 yıldır
süren kazı çalışmaları dolayısıyla emlak fiyatlarının yerinde
saydığını söyleyen Çınar, “Büyükdere’de binalar tarihi ve
yenilenemiyor. Bunun için değerleri değişmedi. Tarabya’da ise villa
fiyatları yükselişte. Kriz döneminde 1 milyon dolara satılamayan
villalar şimdi 2 milyon dolara yükseldi. İstinye’de konut
fiyatlarının metrekaresi 1500 dolardan başlıyor. Müstakillerde 4000
dolara kadar çıkıyor. Emirgan’da bu seviyelerde. Yeniköy ise her
zaman çok kıymetliö şeklinde konuşuyor. Sarıyer sırtlarında Acarlar
gibi sitelerin olduğu Maden Mahallesi ise son yıllarda hızla
gelişen bölgelerden. Bir ayağı Havantepe’ye kurulması planlanan
üçüncü köprü ise ulaşımı kolaylaştıracağından gelecekte daha da
prim yapması bekleniyor. Metrekaresi 400-600 dolar olan dairelerı
1000-1200 dolara yükselebilir. Eyüp’te Pierre Loti primli Bölgede
100 metrekarelik daire fiyatları 40-70 milyar lira arasında. Fiyat
Feshane evlerinde 250 milyar liraya yükseliyor. Konut fiyatları
yüzde 50 civarında prim yaptı. Bölgede gecekondular kat karşılığı
müteahhite veriliyor. Orta kesime hitap eden konutlar
yaygınlaşıyor. Eyüp önümüzdeki dönemde çok kazandıran bölgelerden
birisi olacak. Fatih’te hareket az Fatih’te 100 metrekarelik daire
fiyatlarının 50-110 milyar arasında değiştiğini söyleyen Turyap’tan
Halil Akıncı fiyatların bulunduğu noktaya göre çok farkettiğini
söylüyor. Halil Akıncı bölgede konut fiyatlarının yüzde 15-20
arasında yükseldiğini söyledi. Metroya dikkat İstanbul’un dört bir
tarafında büyük metro yatırımları başlayacak. Yenikapı Taksim
hattına ilave olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım
Koordinasyon Müdürlüğü Beşiktaş-Şişli-Otogar raylı sistem hattı
projesinde de ihaleye çıkmak üzere. Diğer taraftan Başakşehir ve
Otogar’ın da metro ile birbirine bağlanması gündemde. Bunlar
gerçekleştirildiğinde bu güzergahlara yakın gayrimenkullerin daha
da değer kazanması bekleniyor. Tebernüş Kireççi/Posta