İstanbul'a silüet bozacak bir proje daha

Mahkemece yıkımına karar verilen 16/9’un yanı başındaki 111 dönümlük Zeytinburnu Tank Bakım Fabrikası arsası imara açılıyor. Sahilyolu (Kennedy Caddesi) üzerindeki arsayı TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO satışa çıkarttı. Bunun sonucu olarak, üzerinde kültür varlığı olarak tescilli birçok askeri binanın bulunduğu arazide 70 metre (23 kat) yüksekliğinde konut, ticaret ve turizm alanı olarak inşaat yapılabilecek.

Emlak Konut’un 22 Kasım tarihli ihale ilanı yayınlanmadan üç gün önce TOKİ’nin hazırladığı yeni imar planları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından onaylandı: 2007’den kalma imar planlarında, yüzde 80’i askeri alan olan -dolayısıyla imara kapalı- arsa şimdi tümüyle askeri alandan çıkartılarak imara açıldı. Aynı işlemle kullanımı konut, ticaret ve turizm alanı olarak belirlenen alana 2-2.5 emsal (toplam inşaat alanını belirleyen katsayı) verildi. Bu yapılaşma haklarıyla 111 dönümlük arazi üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanı da 225 bin 906 metrekareye çıktı.

‘Yangından mal kaçırır gibi ihale’

Yeni imar planları askıya çıkartılmadan ve resmi plan onay süreci tamamlanmadan ihaleye çıkılması, uzmanlara göre hukuka aykırı. TMMOB Şehir Plancıları Odası (ŞPO) İstanbul Şube Başkanı Tayfun Kahraman, “Emlak Konut yangından mal kaçırır gibi ihaleye çıkmış. Plan ilgili idare tarafından onaylansa da askı işlemi gerçekleşmediyse hükmü yoktur, onaylanmamış planla ihaleye çıkmak hukuksuzdur” diye konuştu.

‘70 metrelik bir yağma duvarı’

Emlak Konut GYO ve Zeytinburnu Belediyesi, buraya 70 metre yüksekliğinde inşaat yapılmasının Ocak 2012’de İBB Meclisi tarafından onaylanan ‘Tarihi Kent Merkezi Silüetini Etkileyen Alanlarda Olumsuz Yapılaşma Koşullarının Engellenmesine Yönelik 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı’nın plan notuna uygun olduğunu savundu.
Uzmanlar ise 4. İdare Mahkemesi’nin Zeytinburnu’ndaki 16/9 kulelerinde ‘tarihi silüete giren’ katlarla ilgili verdiği yıkım kararının yankıları sürerken komşu arazide benzer bir yapılaşmaya gidilmesini eleştirdi.

TMMOB Mimarlar Odası’ndan Mücella Yapıcı, “İBB’nin silüet notunun esası, kentin sahip olduğu özgün siluetin etkilenme bölgeleri ile birlikte etüt edilerek korunması ve gerekirse yapılaşmayı belirleyen değerlerin de aşağı çekilmesidir. Bu çalışma yapılmadan bütün deniz seviyesindeki binalar 70 metreye çıkartılacaksa, bu tam bir felaket olur. Plan notunun asıl amacı rant doğrultusunda saptırılmaktadır” diye konuştu.

ŞPO İstanbul Şube Başkanı Kahraman da “Bu arazi üzerinde endüstri mirası olarak tescilli yapılar, askeriyeye ait fabrika var. Kentte silüet tartışması bu kadar yoğunken, tartışmanın ana odağı olan ve hakkında yıkım kararı çıkan 16/9’un hemen yanında benzeri bir yapılaşmaya gidiliyor. Bu gelişme İstanbul silüeti için umut doğuran mahkeme kararının da hiçe sayıldığını gösteriyor. Ayrıca yine kamuya ait bir kentsel mekan, kamuya kazandırılması gerekirken çok yoğun bir yapılaşma hakkı ile satışa çıkartılıyor ve bölgenin ulaşım altyapısı gibi sorunlarını daha da büyütecek olan bir karara imza atılırken kamu da zarara uğratılıyor” diye konuştu.

16/9 için mahkeme kaç katın yıkılacağını belirlemedi, fakat silüet tartışmalarından sonra İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi, Zeytinburnu’nda 85 metre olarak imar verilen başka bir otel inşaatının yüksekliğini silüete girmemesi için 45 metreye düşürmüştü.

2.5 milyarlık proje

Emlak Konut arsayı TOKİ’den almadan önce, Nova Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık şirketinden gayrimenkullerin pazar değerine yönelik bir raporu talep etti. Nisan 2013 tarihli raporda ‘Müşterinin talebi üzerine’ imar planlarının ‘bölgedeki genel yapılaşmaya uygun şekilde’ değiştirilmesi halinde proje hasılatının bugünkü değerinin yaklaşık 2.5 milyar olacağı hesaplanmış. Hasılat paylaşımı sonucu Emlak Konut’un alacağı pay ise yaklaşık 979 milyon lira olarak belirlenmiş.

Raporda yakın bölgedeki ‘nitelikli konut projeleri’ de örnek gösterilmiş. ‘Taşınmaza yakın konumda’ olduğu belirtilen 16/9 İstanbul projesi de örnek verilerek buranın 2.5 emsale sahip olduğu belirtilmiş. Benzer projelerin metrekare satış değerlerinin 10 bin lira civarında olduğu notu düşülmüş.

16/9 için de imar planı değiştirilmişti

16/9 kuleleri için de imar planlarında değişiklik yapılarak emsal 1’den 2.5’e çıkartılmış; 27, 32 ve 36 katlı üç kule yapılmıştı. 16/9 kulelerinin yıkım kararında 4. İdare Mahkemesi, inşaatın sur tecrit bandı içinde kaldığını ve UNESCO Dünya Miras Listesi’nde olan Tarihi Yarımada silüetini doğrudan etkilediğini belirtmişti. Tarihi tank fabrikası arazisinde yapılmasi planlanan binaların toplam inşaat alanı ise 16/9’un 1.5 katına denk geliyor.

Karakol karşılığında TOKİ’ye

TOKİ ve Milli Savunma Bakanlığı arasında 2008’de imzalanan protokol kapsamında arsa, Doğu ve Güneydoğu’da karakol yapımları karşılığında TOKİ’ye devredildi. Emlak Konut GYO, Nisan 2013’te arsayı TOKİ’den 635 milyon liraya aldı. Arazinin yaklaşık 8’de 1’inde 1990’larda tescillenmiş 1. Ordu Zeytinburnu Ağır Bakım tamir fabrikası, demirhane, dökümhane, marangozhane, er yemekhanesi, bölük karargahı, hamam, ve gazino gibi endüstriyel miras niteliğinde binalar var.

‘Güzel kız, talibi çok’

Emlak Konut GYO’nun Genel Müdürü Murat Kurum’un daha önce basına yaptığı açıklamalarda “Üzerinde proje geliştirilmemiş Boğaz’ın incisi” ifadesini kullandığı arsaya talip olacağını açıklayanlar arasında Ağaoğlu ve Dumankaya gibi inşaat firmaları da var. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun da Zeytinburnu’nda yapılaşmanın arttığını dile getirerek, “Ortada güzel bir kız var. Talibi çok olur’’ beyanında bulunmuştu.

‘Sakınca yoktur’

Emlak Konut GYO, Radikal’in soruları üzerine ihale ilanının imar planları askıya çıkmadan yayınlandığını doğruladı. Özetle şunlar ifade edildi: “15.06.2007 tarihli Ataköy Turizm Merkezi Uygulama İmar Planı’nda ‘askeri alan’ ve ‘tercihli kullanım alanı’ olarak planlanan alanda askeri faaliyetlerinin sonlandırılmasını müteakip, mülkiyet TOKİ’ye devredilmiş ve imar planı çalışmasına başlanmıştır. Bu nedenle alanın bölge yapılaşma koşullarında planlanmasında bir sakınca bulunmamaktadır.”