İnşaat işi uçak gibidir

Avrupa Konutları markasının mimarı Artaş İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, hayata geçirdiği konutların yüksek prim yapması ve zamanından erken teslim etmesiyle biliniyor.

İnşaata başlamadan bitirme tarihinin belli olması gerektiğini söyleyen Çetinsaya, "İnşaat işi, uçak gibidir. Bir havaalanından kalkar, diğerine iner. Eğer siz yeterli derecede mali ikmalinizi yapmazsanız, uçak diğer havaalanına inmez. Kalkış esnasında planlamayı iyi yapmak lazım" diyor. Bugüne kadar 11 bin 500 konut hayata geçiren ve yaklaşık 3 milyar dolarlık proje yürüten Çetinsaya ile şirket yatırımlarını, sektörün sıkıntılarını ve kentsel dönüşümü konuştuk.

Artaş İnşaat neler yapıyor? Toplam kaç konut ürettiniz?

1982'de Fatih'te yaptığımız konut inşaatlarıyla başladık. Site kavramı iktidarın çabaları ve TOKİ'nin yaptığı çalışmalarla 2003'te başladı. Geniş arazilerde konut geliştirmeye başladık. 2004'ten bu yana 11 bin 500 konut yaptık. Şu an Vadistanbul, Maslak Eclipse, Tema İstanbul ve Tem 2 projesiyle 6 bin konut devam ediyor.

Konut dışında başka yatırımınız var mı?

Alışveriş merkezleri ve otel inşaatları var. Bugüne kadar 7 otel ve 5 AVM yaptık. 1993 yılında İstanbul'un üçüncü alışveriş merkezi olan Carousel'i hayata geçirdik. Rahmetli Turgut Özal döneminde otel ve turizm atağıyla ilk otelimizi yaptık. Şimdi de Kayseri Radisson Blu Hotel'i yapıyoruz. Haziranın sonunda açılacak.

Başka bir sektöre girmeyi düşünüyor musunuz?

38 seneden beri inşaatçıyım. Tek işimiz bu. Başka sektörle ilgimiz yok. Değişik sektöre girdiğiniz zaman her şey yarım kalıyor. Örneğin Ülker Grubu. Zaman zaman arsa alıp geliştirdiği oluyor ama asıl işi gıda olduğu için çok başarılı. Daldan dala atlandığında, her çiçekten bal almaya kalkışıldığında, başarılı olmak mümkün değil. O çiçekler zamanına göre bazen susuz kalıyor bazen rengi değişiyor sonra da ölüyor.

Avrupa Konutları kısa vadede prim yapmasıyla tanınıyor. Bunun sırrı nedir?

Titizlikle yaptığımız şey, proje geliştirmeden önce fizibilite çalışmaları, kaliteli malzeme seçimi ve lokasyon tercihi. Bunların hepsi bir faktör. Bir de amacımız hiçbir zaman, "Daha çok kazanalım" olmadı. Her zaman önceliğimizde vatandaş var. Onların kazanması önemli. Daha satışa çıkmadan, lansman sırasında konutların bittiği zaman ne kadar prim yapacağını söylüyorum. "18 ayda en az yüzde 35 prim yapacak" diyorum. Bu bir taahhüt değil. Olacağı söylüyorum. Sonra aradan 1, 1.5 yıl geçtikten sonra proje yüzde 100 değerleniyor. Bunu gören müşterilerimiz, bizi takip ediyor, diğer projelerimizden de ev alıyor.

ŞİMDİ EV ALMANIN TAM ZAMANI

Konut almak için uygun zaman mı?

Hangi müteahhite sorsanız, en uygun zaman şu zaman der. Uygun zaman değildir diyen müteahhit yoktur. Vatandaşın belli bir birikimi varsa, evi de sağlıklı değilse, ev değişimi yapmalı. İnsanlar artık bir evi 10 yıl kullanmalı sonra değiştirmeli. Bir evde 30 sene önce yapılmış teknoloji başka bu günkü başka. Ancak faizlerin düşmesi gerekiyor. Geçen sene 0.65'a kadar düştü. Şu anda ortala 1 oranında. Vatandaşın alım gücünde kritik noktada. Artarsa sıkıntı olur ama yavaş yavaş düşecek gibi görünüyor. Eğer biz vatandaşı sağlıklı nitelikli deprem güvenliği olan sitelere nakletmek istiyorsak faiz oranlarının düşmesi gerekir. Vatandaşın alım gücü artmalı.

İKTİDARIN EN İYİ HAMLESİ DÖNÜŞÜM

İnşaat sektörünün gündeminde kentsel dönüşüm var. Burada da aktif rol almayı düşünüyor musunuz?

Dönüşüm, iktidarımızın yaptığı en güzel şeylerden biri. Diğeri Mütekabiliyet ve 2B Yasası. 2012'de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ilettiğimiz yoğun talepler neticesinde bu üç yasa çıktı. Sonuçta İstanbul'un yenilenmesi lazım. Bu şehirde depreme dayanıklı konut yapmak şart. 1960'larda yapılan dört katlı binaların yenilenmesi gerekiyor. Bize gelen çok sayıda teklif var. Görüşmelerimiz sürüyor. Yakın takipteyiz. Bitişik nizamlı binalar artık fonksiyonunu kaybetti. Site yaşamının getirdiği avantajlar nedeniyle aileler bunu tercih ediyor.

BAŞLAMADAN BİTİRMEYİ DÜŞÜNÜYORUM

Bir de inşaatlardaki hızınız çok konuşuluyor?

Eskiden bir kooperatif sendromu yaşadı bu vatandaş. Kendi çocuklarının gıdasından keserek kooperatiflere aidat ödediler. Bana göre geçmişteki en büyük ayıbımız budur. Belki kanun yetersizliği belki de bu sektöre giren insanların iyi niyetli olmayışı. Müteahhitim diye ortaya çıkıyor 7 kişi kooperatif kuruyor. 7 kişiden biri kooperatifin dışına çıkıyor. İşin ihalesini alıyor. Sonra da aldıkları aidatlarla 10-15 yıl inşaatı yapıyor. Zaten 10 yıl devam ediyorsa bir inşaat, hem kaliteden hem teknolojiden yoksun hayata geçiyor. Başlamadan bitirmeyi düşünmek lazım. İnşaat işi, uçak gibidir. Bir havaalanından kalkar, diğerine iner. Eğer siz yeterli derecede yakıt ikmalinizi yapmazsanız, uçak diğer havaalanına inemez. Kalkışta planlamayı iyi yapmak lazım. Bir müteahhit ancak bu şekilde ayakta kalabilir. Bu kategoride olanların vatandaşın nezdinde kredisi olur.

SEKTÖRE SONRADAN GİREN SIKINTI ÇEKİYOR

Müteahhitlerin temel sıkıntısı ne?

İnşaat, dışarıdan göründüğü gibi kolay bir sektör değil. Kolay diye düşünenler yanılır. Sıkıntı çekenler, bu mesleğin içinden gelmeyip yeni katılanlar oluyor. Biz de zaman zaman bir takım sıkıntılarla karşılaşabiliyoruz. Ama aşıyoruz. Örneğin KDV iadelerinde biz sıkıntı yaşamıyoruz. Çünkü inşaata başladığımız zaman bütün faturalarımızı muntazam, düzgün ve resmi olmasını sağlıyoruz. Bu çok önemli. "Şimdi alayım, sonra düzenlerim" demekle olmuyor. Maliye Bakanlığı da hangi firma faturaları düzgün teslim ediyorsa, vergi iadelerinde sıkıntı çıkarmıyor.

AMACIMIZ KİRACIYI BİR AN ÖNCE KURTARMAK

Teslimleri de hep temmuz ayında yapıyorsunuz.

Yaz tatili başlayınca okul değişiklikleri temmuz ayında yapılıyor. İnsanlar temmuz ağustos gibi taşınmak istiyorlar. Yıl ortasında teslim yaptığınız zaman 3-5 ay daireler boş kalıyor. Daha planlama aşamasında bunu düşünerek inşaata başlıyorum. En önemli özelliğimiz de özellikle kirada oturan vatandaşın aylık genel giderlerine katkı sağlamak.