Yatırım planlarınız arasında ev almak varsa ve mortgage kullanmayı düşünüyorsanız, sizi zorlu bir süreç bekliyor. Mortgage verirken her banka değişik kriter kullanır. Bir bankanın onay vermediği mortgage başvurusuna diğer bir banka onay verebilir, çünkü her bankanın almak istediği risk profili değişiktir. Ancak hemen hemen tüm bankalar hem sizin kredi özgeçmişinizde, hem de almak istediğiniz taşınmaz malda aşağıdaki ortak özellikleri ararlar. Mortgage almak isteyen kişinin kredi özgeçmişi kredi notuyla ölçülür. Kişinin daha önceden batık borcunun bulunmaması, karşılıksız çekinin olmaması, olan borç ve taksitlerini düzenli ödüyor olması ve hâlihazırda aşırı borç altında olmaması kredi notunun yükselmesini sağlar. Hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz olmasını ister. Düzenli geliriniz maaş, kira ve diğer gelirlerin toplamı olarak ifade edilir. Düzenli geliriniz ne kadar mortgage alabileceğinizi belirler. Mortgage almak için taşınmaz malın %10-25'i oranında bir parayı peşinat olarak bankaya yatırmanız gerekebilir. Bu peşinat oranı bankadan bankaya değişmektedir. Taşınmaz mal banka tarafından mortgage'a teminat olarak tutulduğu için banka taşınmaz malda bazı özellikler arar. Gayrimenkuldeki bu özellikler Değerleme (Eksper) Raporuyla saptanır. Değerleme Eksper) Raporu bir binanın inşaat kalitesini, fiziki durumunu ve tamirat gereksimini, bina özelliklerini (ısıtma, kanalizasyon, v.s.), tapu kaydını, hisse payını ve piyasadaki yaklaşık değerini saptayan, yeminli bir uzman tarafından hazırlanır. Hazırlanan rapora göre mortgage kredisi verilmektedir. Bazı bankalar iş yerlerine, tamire ihtiyacı olan binalara ve arsalara da kredi vermeye başlamıştır. Alınacak taşınmaz bedelinin yüzde 10–25 gibi bir miktarının peşinat olarak ödenmesi gerekmektedir. Mortgage verilirken üzerine kredi alınan taşınmaz teminat olarak ipotek yapılır. Buna rağmen birçok banka en az bir kefil istemektedir. Başvuru anında bankaların istediği belgeler ise şöyle... Kimlik belgesi (Nüfus cüzdanı, Ehliyet veya Pasaport)İkametgâh İlmühaberi Maaş Bordrosu veya serbest meslek sahipleri için Vergi Levhası Kat Mülkiyeti Tapusu ya da Kat İrtifakı Tapusu ve Yapı Kullanım İzin Belgesi ya da Kat İrtifakı Tapusu ve İnşaat Ruhsatının Fotokopileri Bankanın sizden istediği kişisel bilgiler ise şöyle... Ad, Soyad T.C. Vatandaşlık No. T.C. Bireysel Vergi No. Adres (Ev, iş ve cep) Telefon (Ev, iş ve cep) Kiracı veya Ev Sahibi olma durumu Meslek ve Unvanı Öğrenim durumu Askerlik durumu Medeni durumu Bildirimde bulunmakla yükümlü olduğunu mali konular ise şöyle... Otomobil marka ve yılı Taşınmaz mülk listesi Gelir (Maaş, Kira, Faiz ve Diğer) Gider (Aylık net gider) Diğer bankadaki hesaplarınız Yaptırmakla yükümlü olduğunuz sigortalar ise şunlar... Bireysel yaşam sigortası Konut sigortası Deprem sigortası Başvurulan bankanın ilgili birimine gelen form kredi değerleme yöntemlerine göre analiz edilip, başvuru sahibinin kredi değerliliği ölçülerek kredi verilip verilemeyeceği ve kredi verilecek ise verilecek kredi miktarı ve süresi her kuruluşa göre farklılık gösterir. Bu konuyu ilgili banka ile görüşerek kesinleştirebilirsiniz. Bu süreçler içinde yapılması gereken ekstra ödemelere de kendinizi hazırlamanız gerekiyor. Mortgage masrafları dört ana kalemden oluşur. Faiz 2. Alım ve satım masrafları A. Banka kredi kullandırma ücreti B. Ekspertiz Ücreti C- Banka ve sigorta muameleleri vergisi D. Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı 3. Sigortalar A. Bireysel Yaşam Sigortası B. DASK (Doğal Afet Sigortası) C. Konut Sigortası 4. Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar 1. Faiz Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur. Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık %1 den %1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz. Yalnızca %0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir. 2. Alım Satım Masrafları Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır. 1. Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup %0,5 - %2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler. Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan %1-%2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir. Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır. Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık %0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır. 3. Sigortalar Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir. Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilir, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200–250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir. Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz. 4. Aidatlar Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız. Tüm bu süreçler için hazırlığınız tam olsada, bankacınızla son bir kez daha süreci kontrol etmeyi de unutmayın.