Enflasyon yükseldikçe kira zamları gelir artışını yıktı geçti Tavan fiyat tartışması

Yeni konutta arzın azalmasının yanı sıra mevcut üretimin de üst segmentte gerçekleşmesi ve hızlı yükselen enflasyon, kiralık ev piyasasında fiyatları uçurdu. Gelirlerdeki artışın kira zamlarının gerisinde kalmasıyla kira ödeme riski yükselirken, sektör temsilcileri kiralara geçici olarak zam sınırlaması getirilmesini önerdi. Konutta kira artışlarının yeni kiracıları ve 5 yılı dolan kiracıları daha fazla zorladığı, bu nedenle mahkemelerin uyarlama ve tahliye davalarıyla dolduğuna dikkat çekilirken, sektör uzmanları artışlara yüzde 25-26 gibi bir sınır getirilmesi, 5 yılı dolan kiracıdan bölge rayiç bedeli isteme süresinin 7 ila 8 yıla çıkarılması ve kira yardımı gibi desteklerle sorunun çözülebileceğine işaret ediyor.

"Konut, yatırım enstrümanı olmaktan çıkar"
Dünya gazetesinin haberine göre Türkiye’de yaklaşık 6 milyon kiracı, buna karşın 3 milyon ev sahibi olduğunu belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “Zaten ev sahipleri mağdur. Çünkü yaşam giderleri yüzde 55 oranında artmış. Gelirleri ise yasal artışla yüzde 26 artmış gibi görünüyor. Bu durumda kaybedenler de mülk sahipleri oluyor. Eğer bunu daha da kısıtlayacak önlemler getirilirse bu sefer de konut bir yatırım enstrümanı olmaktan çıkar ve piyasada kiralanacak ev bulunamayabilir” değerlendirmesinde bulundu. Tavan kira uygulamanın uzun vadede kiralık konut piyasasını zayıfl atacağına vurgu yapan Büyükduman, “Arkasından kiraya verilecek konutun kalitesinin düşmesine neden olacak. Dolayısıyla uzun vadede kiralık krizini daha derinleştirecek” dedi. Büyükduman, tek çözümün konut arzının artması ve orta vadede kamu otoritesinin konut üzerindeki kiralardan alınan vergileri düşürmesinin çözüm olacağını belirtti.

"Kira gelirine endeksli üretim artırılmalı"
Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira sorunu konusunda yapılması gerekenleri ise şöyle anlattı:

● Kira gelirine endeksli konut üretimini teşvik etmek ve bu konuda ciddi bir düzenleme yapmak,

● Farklı niteliklerle kullanılan taşınmazların konuta dönüştürülmesi konusunda mevzuat değişiklikleri yapmak, vergi, harç vb. desteği sunmak,

● Kentsel dönüşümde riskli alan bazlı kentsel dönüşümün önünü hızla açmak ve bu alanlarda dönüşümü bir an önce başlatmak,

●Konut almakta zorlanan üniversite mezunu gençler, dar gelirliler veya yeni evliler için düşük kira bedeli ödeyebilecekleri sosyal konutlar üretmek.

● Konuyla ilgili değerlendirme yapan İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa, daha önce ÜFE'ye endeksli artışlar nasıl 12 aylık TÜFE'ye endekslendiyse, kira artışlarına bir tavan sınır getirilebileceğini söyledi. Yeni kiraya geçişlerde ve 5 yılı dolan kiracılarda önemli sorunlar yaşandığına dikkat çeken Aşa, “10 bin ila 12 bin liralara varan kiralar isteniyor. Bunu herkes ödeyemez. Belki bir kısım da başta çok mağdur olduğu için ödeyecek ama sonrasında ödeyemeyecek. Mal sahibi ‘10 bin TL’ye vermek varken niye 6 bin TL’ye vereyim’ diyebilir. Ama ödeme gücü de dikkate alınmalı. Zaten 10-15 bin TL kira ödeme gücü olan gidip ev satın alıyor. Çünkü bir kişi gücünün çok üstünde ev tutuyorsa bu yakında ‘Ben kira ödemeyeceğim’ anlamına geliyor” diye konuştu. 5 yıllık kiracılara da rayiç bedellere yönelik uyarlama davaları açıldığını,10 yılı dolanlarda ise tahliyeye yönelik sürecin başlatıldığını kaydeden Aşa, konut arzının azaldığı bu döneme özel uyarlama süresinin geçici şekilde 5 yıldan 7-8 yıla, tahliye sürelerinin de 10 yıldan 12 ila 15 yıla çıkarılabileceğini ifade etti.

Yüzde 25,6 bile çok yüksek
● İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Başkanı Ulvi Özcan da devletin kiradaki aşırı artışlara önce operasyonel olarak müdahale etmesi gerektiğini belirterek şunları söyledi: “Uzun vadede de sağlıklı bir konut politikası için çalışmalar yapmalı. Kira artışlarında son ay açıklanan yüzde 25,90 bile kiracı olan popülasyonca kabul edilebilir bir oran değil. Ayrıca kiracıların bulunduğu evler boşalsa mülk sahipleri çok daha yüksek fiyatlarda kiraya vereceklerini düşündüklerinden aradaki hukuk da bozulmuş durumda. Kiracıların çoğu halen kiracı oldukları evlerin benzerlerini yakın fiyatlara bulamayacaklarını bildiklerinden bulundukları evlerden çıkmak istemiyorlar.”

Birden fazla evi olana vergi düzenlemesi gelmeli
● Ulvi Özcan, devletin konut kredileri ile ilgili yaklaşımını da gözden geçirmesi gerektiğini belirterek, “Devletin konut kredileri ile ilgili daha seçici davranması gerektiğini düşünüyorum. Bugün tek bir evi olmayan da 22 evi olan da kredi kullanabiliyor. Birden çok evi olanların konut kredilerinde ödemesi gereken harç ve vergilerde düzenlemeler yapılması gerektiğini düşünüyorum” ifadelerini kullandı.

TÜFE oranlarında düzenleme olabilir
● Kanun koyucunun, sözleşme süresi bittikten sonra yeni dönem kira bedeli artışının Borçlar Kanununun 344. Maddesine göre 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılmak zorunda olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Örneğin mart ayında yenilenen bir kira sözleşmesi için artış oranı yüzde 25,98’dir ama enflasyon oranı yüzde 48,69 olarak gerçekleşti. Dolayısıyla aslında kanun koyucu kiracıyı bir ve beşinci yıllar arasında koruyor. Kira zammına sınır getirilmesi zaten çok sıkıntılı olan mal sahibi-kiracı ilişkisini ciddi zedeler ve tarafları farklı yollara itebilir. Bu nedenle tavan sınır getirmekten daha çok geçici bir süre ile 12 aylık TÜFE oranı üzerinden bir düzenleme yapılabilir. Kalıcı olan düzenleme konut ve işyeri gelirleri ile geçinen mal sahiplerinin mahvına sebep olabilir” dedi.

Bu enflasyon öncekilere benzemiyor
● Kronik enflasyon ile yaşadığımız dönemlerde de bugünküne benzer bir tabloyla karşı karşıya kalındığını, ancak bu dönemdeki temel farkın kiracıların gelirlerinin enflasyonla aynı oranda artmaması olduğunu belirten Kiraz, “Bundan dolayı kira bedelleri neredeyse ödenemez bir yere doğru gidiyor” dedi. “Konut üreticileri yeniden konut üretmez, devlet kira garantili konut üretim konusunda destek vermez ve nüfusun ihtiyaç duyduğu gayrimenkullerin yabancıya satışı bu şekilde devam ederse kısa vadede kira bedellerinin düşme ihtimali gözükmüyor” diyen Kiraz, “Bu da doğal olarak artışların en az 1-2 yıl daha devam edeceğini bize gösteriyor” diye konuştu.

Toplumsal infiale neden olabilir
● Emekli gelirine ek olarak kira geliri edinen veya emekli olmayıp sadece kira ile geçinen kişiler olduğunu belirten Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Aziz Koçal, bunun yanında kira gelirini ticari kazanç haline getirenler olduğunu da belitti. Bu nedenle bu işi ticari olarak yapmayan grupları koruyacak bir düzenlemenin faydalı olacağını aktaran Koçal, “Dolayısıyla mevcut kiracılara bir düzenleme gerekiyor. Yeni kiracılar için de bir tavan uygulaması olabilir. Bunun yanı sıra tek maaşlı asgari ücretli, ya da kirada oturan emekli kişilere Avrupa’daki gibi kira yardımı desteği devreye alınabilir. Aksi taktirde ev sahipleri ile kiracıların birbirine girdiği, toplumsal infial söz konusu olabilir. Bundan sonra sorun daha da büyüyecek. Mahkemeler kiracı ve ev sahibi davalarıyla dolacak. Mahkemeye verildiğinde davanın sonuçlanması 1 ila 1,5 yılı bulacak. Bu süre sonunda kriz daha da büyüyecek. Çünkü süre sonunda tahliye istenecek, kiracı çıkmayınca adli kolluk çıkaracak. Çıkan kiracı yeni ev bulamayacak. Bu açıdan bu toplumsal bir sorun” ifadelerini kullandı.

TOKİ ve belediyeler ucuz konut yapmalı
● Türkiye’de ilk defa asgari ücretin yılın 1’inci ayında açlık sınırıyla kafa kafaya geldiğini söyleyen Koçal, "Geçmiş yıllarda bu süre 4 ila 6'ncı aylarda olurdu. Dolayısıyla bölgeye, metrekareye, bina yaşına, emlak vergisi sınıflarına göre tavan sınır, kar marjı uygulaması getirebilir. Örneğin 5 yıl sonunda güncelleme yapılacaksa bunun da bir limiti olmalı. Ancak burada tek bir evi kirada olan insanları da korumak gerekir" dedi. Koçal, sorunun temelli çözülmesi için TOKİ ve belediyelere ait şirketler aracılığıyla yeni konut üretimi sağlanarak tüketiciye ucuz kiralama imkanı sunulması gerektiğine dikkat çekti.