Emlak piyasasının gözü 3 Ekim'de

3 Ekim 2005, Türkiye'deki emlak fiyatlarının astronomik yükseliş yaşaması açısından çok önemli bir dönüm noktası. Yıl sonuna doğru mortgage yasasının çıkarılacak olmasının, Türkiye'deki fiyatları aşırı şekilde yükselteceği şeklinde yorumlanıyor.

Uzmanlar, şimdilik araştırma aşamasında olan yabancı kurumsal yatırımcıların yıl sonuna doğru ticari ve endüstriyel emlak alacağı görüşünde. 2007'ye kadar 3 milyar dolarlık alım yapılacağını iddia edenler bile var.

Emlak piyasası açısından 3 Ekim'deki AB görüşmeleri son derece büyük önem taşıyor. Bu görüşmelerden çıkacak sonuçlara göre senaryolar yazılıyor piyasalarda...

3 Ekim'den sonra emlak piyasası nasıl bir trend izler? Son dönemde emlak piyasalarında egemen olan görüşlere göre AB ile ilişkilerin seyri Türkiye'deki emlak fiyatlarının trendinde önemli bir yere sahip olacak.

Sektörde özellikle yabancılarla çalışanlara göre 3 Ekim'deki görüşmeler nasıl sonuçlanırsa sonuçlansın, Türkiye'deki emlak fiyatlarındaki yükseliş devam edecek. Bu konuda yabancı bankaların Türkiye'de banka satın almaları ve yabancı şirketlerin Türkiye yatırımları örneği var. Bu kesime göre Türkiye'de siyasal ve ekonomik istikrar devam ettiği sürece emlak fiyatlarının yönü yukarı. Çünkü siyasal istikrar beraberinde ekonomik istikrarı o da gelir artışını getiriyor. Ayrıca Türkiye'de kira başta olmak üzere gayrimenkul kanununda yapılacak değişiklikler Türkiye'nin cazibesini artıracak.

Eğer bu trend bozulursa emlak fiyatlarında çok da ciddi düşüşler beklenmiyor. 2002'de dip yapan ve 2003 ortalarına kadar devam eden Türkiye'deki emlak fiyatlarına bir daha dönülmesi zor gözüyle bakılıyor. O fiyatlara bir daha dönülmeyeceği konusunda emlak uzmanları hem fikir. Çünkü o dönemde Türkiye'deki konutların önemli bir kısmı bırakın maliyetini, arsa payı hariç inşaat maliyetinin altına satılmıştı. Örneğin Beylikdüzü'nde 100 metrekarelik bir daireyi 8-10 bin dolara almak mümkündü. Ya da Mimaroba ve Sinanoba'da aidatların da yükselmesinin etkisiyle eldeki konutlarını satamayanlar, "aidatını öde. Bedava otur" gibi sloganlarla satıp kurtulamadıkları ve kiraya veremedikleri evlerinin aidat yükünden kurtulmak için kampanyalar düzenliyorlardı.

Bu konuda yazılan senaryoları şu şekilde sıralamak mümkün:

Birinci senaryo: Görüşmeler olumlu seyrederse, konut kredi faiz oranlarında sert düşüşler yaşanır. Buna bağlı olarak konut fiyatları en az aynı sertlikle yükselir. O güne kadar konut satın alanlar çok ciddi karlar elde edebilir. Ayrıca şimdilik Türkiye'de fiyat araştırması yapan kurumsal gayrimenkul yatırım şirketleri için yeni rota ve odak noktası İstanbul olur. Bir kaç yıl içerisinde en az 5 milyar dolarlık gayrimenkul satın alırlar. Ayrıca yabancı gayrimenkul geliştirici şirketlerin Türkiye pazarına girecek olması, kaliteli konut edinmek isteyenlerin karşısına çok ciddi tercihler çıkaracak.

İkinci senaryo: Görüşmeler olumsuz seyrederse, Konut kredi faiz oranlarındaki düşüş eğilimi kırılabilir. Yerini yükselmeye de bırakabiir. Bununla birlikte kredilerin maliyeti yükselirken, konutların fiyatı düşmeye başlar. Özellikle nakit parası olanlar için uygun fiyata konut alma şansı artar. Ticari ve endüstriyel gayrimenkullerde ise, yabancı gayrimenkul yatırım şirketleri bekleme sürecine geçer.

Üçüncü senaryo: Görüşmelerin nasıl seyrettiğinin hiç önemi yok. AB'deki fonlarda 250 milyar dolarlık nakit para var. Bu para gidecek yer alıyor. Bu noktada önünde Türkiye ve özellikle de İstanbul seçeneği varken, başka hiçbir yere gitmez. Türkiye'ye gelir. Ayrıca türkiye'nin kıyı şeridinde fiyatlar ne kadar yükselmiş olursa olsun, hala fiyatlar AB üyesi ülkelerdeki fiyatların üçte birinden daha ucuz.

Dördüncü senaryo: Türkiye'deki işimser hava eninde sonunda bitecek. Faiz oranlarının bu kadar düşmüş olması hayal. Banke kredileri bu kadar düşmüşken gayrimenkul yatırımı yapmanın tam zamanı. Vakit kaybetmeye hiç gerek yok. Fiyatlar yükselmiş olsa bile bu faiz oranları bir daha bulunmaz.

Beşinci senaryo: Görüşmeler olumlu sonuçlanıp, yıl sonuna doğru mortgage sistemi uygulanmaya başlanırsa Türkiye'de emlak fiyatlarını kimse durdurumaz. Bir taraftan konut fiyatları yükselirken, diğer taarftan yeni konut inşaatı için gerekli olan araziler arsa fiyatlarını yükseltir. Konut kredilerinden kaynaklanan boşluğu bankalar dükkan ve mağazalara kredi vererek doldurur. Onun için şimdiden portföye koyabildiğiniz kadar gayrimenkul koyun. İlerde nasıl olursa yüksek fiyattan satma fırsatları doğacak.

Uzmanlar ne diyor?

Zorluklar aşılmalı

Emrah Arslan (TURYAP Değerleme)

kurumsal yabancı gayrimenkul yatırımcılarının gözü Türkiye'de. Türkiye onlar açısından tercih edilecek bir ülke. Görüşmeler olumlu sonuçlarsa etkisi iyi yönde fazla olur. Kötü sonuçlarsa olumsuz yöndeki gelişmeler, Türkiye'yi gelecek yatırımcıları pek fazla etkilemez. şu durumda bile Türkiye'ye ilgileri çok fazla. Fakat Türkiye'de yatırım yapma zorlukları dolayısıyla beklemedeler. Mevcut hükümet de bu sorunu aşacak gibi görünüyor. Eğer yatırım yapmak kolaylaşırsa 3 EKim'deki görüşmeler nasıl geçerse geçsin, yabancılardan ciddi talep gelir.

Tel: 0 212 327 40 00

3 milyar dolarlık alım

Güniz Çelen (Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı)

Bu saatten sonra yabancıların Türkiye'ye gelmemesi mümkün değil. Deli gibi geliyorlar. Çok büyük ilgi var. Türkiye'de gayrimenkul fiyatlarının yönü yukarı. Türkiye'ye gelen yabancılarla görüştüğümde 2007 Ocak ayına kadar 2-3 milyar dolarlık alışveriş merkezi, otel, ofis ve depo gibi ticari emlak satın alacakları sonucunu çıkartıyorum. Daha fazlası için bir şey demek zor. Bu rakama kıyı kesimlerinde alınacak konutlar dahil değil.

Tel: 0 212 358 38 88

Bankalar Gösterge

Ali Pamir (DTZ Türkiye)

3 Ekim'deki görüşmelerde çok olumsuz bir şey çıkacağını tahmin etmiyorum. Bu konuda bankaların tavrına bakmak lazım. Bu kadar AB kökenli banka 3 Ekim'i beklemeden Türkiye'de banka satın almışsa, bu eninde sonra gayrimenkule de yansıyacak. Gayrimenkul piyasası açısından hükümetin şimdiye kadarki olumlu tavrını bundan sonra da sürdürmesi gerekiyor. Türkiye'nin Irak, Suriye ve İran gibi komşularındaki gelişmelere de bakmak gerekiyor. Buralarda olumsuz bir gelişme olmazsa yabancı yatırımlarının hız keseceğini zannetmiyorum.

Tel: 0 212 231 55 30

Bu fiyatlardan almazlar

Firuz Soyuer (DTZ Türkiye)

Emlak piyasası açısından 3 Ekim'deki görüşmelerin akışından daha çok hukuksal düzenlemeler önemli. Gayrimenkul alanında yapılacak hukuki düzenlemelerin vakit geçirilmeden tamamlanması gerekiyor. Türkiye'de yabancıların talep göstereceği uygun ofis ve ticari gayrimenkulün sayısı sınırlı. Uygun ürünlere istenen fiyatlar da çok yüksek. Yabancılar bu fiyattan almaz. İç piyasa açısından baktığımızda ise kira ve satış fiyatlarının artması yeni kullanıca talepleri yaratırsa fiyatlar artar. Yoksa fiyatlar düşer.

Fiyatlar tavanda

Emre Dinçgil (Kuzeybatı Gayrimenkul)

Piyasalarda emlak fiyatlarındaki artış devam ediyor. Fiyatlar tavan yapmış durumda. Danışmanlınığı yapmış olduğunumuz yabıncılar bekleme sürecinde. AB ile görüşmeler olumlu seyrederse alacaklar. Yoksa vazgeçecekler. Yabancılar yatırım yaparken aceleci değil. Beklemeyi seviyorlar. Kesin kazanacakları durumlarda yatırım yapıyorlar. Yoksa tercihleri bekleme yönünde.

Tel: 0 212 286 18 45

Emlak fiyatları neden yükselir?

Dünyada emlak fiyatlarının yükselişinde üç önemli etken vardır. Bunların ilki gelir artışıdır. Yani bir ülkedeki gelir artışı, o ülkedeki emlak fiyatlarını artırır. İkincisi nüfus artışıdır. Türkiye'de hem toplam nüfus artıyor. Hem de kırsal kesimden büyük kentlere göç 55 yıldır yoğun bir şekilde devam ediyor. Üçüncüsü ise sağlık alanındaki gelişmeler. İnsan ömrünün uzaması beraberinde yeni konut üretimini zorunlu kılıyor. Eldeki konutların değerini artırıyor.

Türkiye'de fiyatlar neden yükseliyor?

2003 yılından bu yana emlak fiyatlarındaki yükselişin en önemli nedeni bankaların konut kredilerine uyguladıkları faiz oranlarını düşürmeleri. Faiz oranlarının düşürülmesi kredileri kullanıcılar açısından hem aylık hem de toplam baz da cazip hale getiriyor. 15 Temmuz 2005 itibariyle bankaların kullandırdığı konut kredisinin 5 milyar doları aştığı tahmin ediliyor. Bu rakam 2001 ve 2002'de 500 milyon dolar civarındaydı. Yani kredilerin hacmi neredeyse 11 kat artış sağladı.

Alternatif yatırım enstüramanlarının eskisi kadar kazandırmaması yatırımcıları leni arayışlara sürükledi. Bunlar arasında hem prim potansiyeli hem de kira getirisi düşünüldüğünde en cazip seçenek olarak gayrimenkule yöneldi.

Diğer taraftan son dönemde İstanbul, Ankara ile Ege ve Akdeniz'in sahil şeridinde son derece kaliteli projeler peşpeşe hayata geçiriliyor. Yaşam kalitesini yükseltmek veya güvenlikli ve nitelikli sitelerde yaşamak isteyenler, konuta yatırım yapıyor. Bu beraberinde konuta yüksek talep oluşmasını sağlıyor.

3 Ekim'den sonra trend ne olacak?

Eğer AB üyeliğine ilişkin görüşmeler olumlu devam ederse, Türkiye'de fiyatların astronomik bir yükseliş yaşayacağı tahmin ediliyor. Bir taraftan banka kredilerinde düşüşlerin devam edeceği diğer taraftan da yabancıların Marmara bölgesinde ticari ve endüstriyel gayrimenkul yatırım yapacakları kaydediliyor. Kıyı kesimindeki taleplerin, 3 Ekim'deki görüşmelerle hiç bir bağlantısının olmadığı vurgulanıyor. Görüşmeler olumsuz devam ederse, bu kez yükselişin yerini yatay fiyat hareketlerine bırakacağı tahminleri yapılıyor. Piyasada en kötümserler bile, şu anki talebin karşılanmasının en az 3 yıl süreceği görüşünü savunuyor. Ayrıca yıl sonuna doğru mortgage sisteminin uygulanmaya başlayacak olmasının konut ve arsa fiyatlarını aşırı yükselteceği konusunda hem fikir.

Haber: Tebernüş Kireçci
Kaynak: