2B arazilerinin takvimi belli oldu
Abone olOrman vasfını yitirmiş arazilerle ilgili düzenleme seçim sonrasına kaldı
Büyük bir kesimin merakla beklediği 2-B arazilerinin
satışını düzenleyen yasa seçim sonrasına kaldı.
Hükümet, 2011 genel seçimlerinden önce Meclis'ten geçirmeyi planladığı "2-B" orman vasfını yitirmiş arazilerin satışını düzenleyen yasayı bir süre rafa kaldırma kararı aldı. Edinilen bilgilere göre 2-B orman arazilerinin satışının bazı bölgelerde sıkıntıya yol açtığı özellikle bürokratların "Rayiç bedel mi, yoksa emlak vergisi mi?" şeklinde yapılması konusunda bir anlaşmazlık yaşadığı öğrenildi. Ekonomiden Sorumlu Devlet Bakanı Ali Babacan'ın yürüttüğü çalışmanın önceki gün Başbakan Erdoğan'a sunulduğu, Erdoğan'ın da "Acelesi yok, seçim sonrasına kalsın" şeklinde talimat verdiği belirtildi.
Eğer tasarı onaylanırsa; orman vasfını yitirmiş araziler yeni
sahiplerini bulacak. Ancak satışların, emlak vergisi değerinin
üzerinden yapılması gündemde. Peki bu durum kimlere yarayacak,
kimleri üzecek?
NTV sitesinden Göksun Kök'ün kuşatıcı araştırması şöyle:
Türkiye'de toplam 473 bin 419 hektar 2B arazisi var. Eğer taslak
onaylanırsa, işe Antalya'dan başlanacak. Mersin, Balıkesir, Ankara,
Muğla, İstanbul, İzmir, Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa,
Samsun ve Bursa'da kapsam içerisinde...
Orman vasfını kaybetmiş araziler olan 2B arazilerinin satışı, son noktaya geldi. Ancak tek sorun; fiyatlandırma aşamasında rayiç bedelin mi yoksa emlak vergisi değerinin mi geçerli olacağı...
Taslakta söz konusu arazilerin rayiç bedel
üzerinden satılması öngörülüyor ancak hükümet buna çok da sıcak
bakmıyor. Çünkü rayiç bedel üzerinden satış, çok daha fazla para
demek...
bedel oluşturuyor. Emlak vergisine esas değerler ise söz konusu bu rakamlardan bir hayli düşük.
Araziyi satın alanlar % 10'unu peşin, geri kalanını ise 5 yıl vadede ödeyecek.
Peki bu satıştan kim kârlı, kim zararlı çıkacak? Tasarı kabul edilirse, arsa fiyatları nasıl etkilecek? İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası 2. Başkanı Nizameddin Aşa, merak edilen soruları ntvmsnbc'ye cevapladı.
2B yasası
nedir?
2B yasası olarak bilinen yasa tasarısı, orman vasfını yitirmiş
orman arazilerinin hazineye devri ile hak sahiplerine satışını
öngören bir yasa.
Yasa dahilindeki söz konusu 2B alanları
hangileri?
Buradaki araziler aslında ormanlık bir bölgede bulunuyor iken,
zamanla orman vasfını kaybetmiş arazilerdir.
Bu arazilerin Türkiye'deki
dağılımı nasıl?
Türkiye'de toplam 473 bin 419
hektar 2B arazisi olduğu belirtiliyor.
Uygulamadan yararlanacak yerler arasında ilk sırayı 45 bin 548 hektarla Antalya alıyor. Bu ili 39 bin 287 hektarla Mersin izliyor.
Balıkesir'de 34 bin 887, Ankara'da 31 bin 706, Muğla'da 29 bin 138, İstanbul'da 18 bin 233, İzmir'de de 14 bin 772 hektar arazi bu kapsamda yer alıyor.
Eskişehir, Kırklareli, Tekirdağ, Manisa ile Samsun ve Bursa gibi şehirler de kapsam içinde.
Düzenlemeden, arazilerinin önemli kısmı 2B kapsamında bulunan İstanbul Sultanbeyli, Ümraniye ve Beykoz gibi ilçelerin etkilenmesi bekleniyor.
DÖNÜŞÜ MÜMKÜN OLMAYAN
ARAZİLER EKONOMİYE KAZANDIRILACAK
Özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirler bu yasadan
nasıl sonuç alacaklar?
Bu tasarının
yasalaşması durumunda, mevcutta herhangi bir tapusu veya imar
durumu olmayan araziler yasal hale getiriliyor. Daha önce işgalden
veya zilliyetten dolayı bu araziler üzerinde tasarrufta bulunan
kişi ve kurumlar yasadan sonra bu arazilerin tapulu sahipleri
olacak.
Özellikle büyükşehirlerde çok fazla bir şey değişeceğini düşünmüyoruz. Çünkü zaten bu araziler çoktan vasfını kaybetmiş durumda. İstanbul'da üzerinde villalar, siteler, apartmanlar; Antalya gibi illerde oteller, tatil köyleri, tesisler bulunan araziler bulunduğunu duyuyoruz.
Artık dönüşü mümkün olmayan arazilerin
ekonomiye kazandırılması hedefleniyor.
İSTANBUL'DA HANGİ
İLÇELER?
İstanbul
ve diğer büyük şehirlerde hangi bölgeler bu kapsam içerisinde yer
alıyor?
İstanbul'da Beykoz başta olmak üzere
Ümraniye, Sultanbeyli, Çekmeköy, Şile, Şişli, Sarıyer, Eyüp
ilçelerinde 2B arazileri bulunuyor.
İstanbul genelinde 18 bin 233 hektar 2B arazisi olduğu belirtiliyor. Şişli'ye bağlı Ayazağa, Sarıyer'e bağlı Kilyos, Zekeriyaköy, Bahçeköy, Eyüp'e bağlı Göktürk, Kemerburgaz Avrupa yakasında öne çıkan semtler arasında.
2B arazilerinin
kamulaştırma düşüncesi nasıl ortaya çıktı? Kaç yıldır üzerinde
çalışma yapılıyor?
2B arazilerinin hak
sahiplerine tahsisi uzun zamandır gündemde. Daha önceleri orman
arazilerinin direkt satışı birçok kez gündeme gelmiş fakat
Anayasa'ya aykırı olduğu için veto edilmişti.
Bildiğimiz kadarıyla 10-15 yıldır bu konularda çalışmalar yapılıyor. Ak Parti Hükümeti, Anayasa'ya aykırılığı bertaraf etmek amacıyla, 2B arazilerin önce hazineye devri sonra da hak sahiplerine satışı yöntemiyle olayı çözme yoluna gitti.
Yapılan kadastro çalışmalarıyla bu
araziler, orman kadastrosundan çıkartılarak hazine arazisi haline
getirildi ve beklenen yasa ile de bu arazileri kullananlara satışı
gerçekleştirilecek.
RAYİÇ BEDEL DEĞİL, EMLAK VERGİSİ DEĞERİ ÜZERİNDEN
HESAPLANACAK
Yasa tasarısı şu an hangi aşamada?
Bildiğimiz
kadarıyla yasa tasarısı halen komisyonlarda görüşülüyor. Son
şekilleri verilmeye çalışılıyor. Devamlı kriterler
değiştiriliyor.
Örneğin; daha önceleri asgari 5 yıl diye söylenen kullanım süresi şu günlerde değiştirildi. Zaman kısıtlaması olmadan kullanan kişiye tahsisi, rayiç bedel yerine emlak vergisi değerleri gündeme geldi.
BU YASANIN AMACI NE?
HÜKÜMET BUNA KARAR VERMELİ!
Hükümet, satışlarda rayiç bedel yerine emlak vergisi değeri
üzerinden yapılmasına karar verdi. Bu nasıl bir değişiklik getirir?
Vatandaşa artıları ve eksileri neler
olacaktır?
Bu yasanın amacı; geri dönüşü
mümkün olmayan arazilerden katma değer sağlamak mı, yoksa işgalciyi
ödüllendirmek mi? Hükümetin öncelikle buna karar vermesi
gerekir.
SATIŞLAR RAYİÇ BEDEL
ÜZERİNDEN OLMALI
İlk günden beri savunduğumuz
tez; arazilerin rayiç bedeller üzerinden satılmasıdır. Yoksa hem
ormanı talan eden hem de devletin arazisini işgal edenlere ödül
gibi tahsis etmek ileride işgalcilerin daha cesaretlenmesine, hatta
ormanların tamamen talan edilmesine neden olabilir.
SEÇİM ÖNCESİ YATIRIMI
Bu karar seçim öncesi bir yatırım olarak
değerlendirilebilir mi?
Okumak için ikinci sayfaya geçiniz
Olabilir, çünkü yıllardır çözümlenemeyen bir sorunun seçim öncesi
yasalaşması bu düşünceyi akla getirebilir.
Rayiç bedel ne demek? Nasıl
hesaplanıyor?
Rayiç bedel, bugünkü piyasa
koşullarında bir mülkün satılabilir değeri demek. Bu bedel; yakın
zamanda satışı yapılmış benzer mülklerin gerçek satış değerleri
tespit edilerek, bunları emsal almak suretiyle ve değerlemeyi yapan
uzmanların kanaatiyle oluşuyor.
RAYİÇ BEDEL İLE SATIŞ
DEVLETİN LEHİNE
Şayet araziler rayiç bedel üzerinden yapılsaydı hem vatandaş hem de
hükümet açısından nasıl bir kâr - zarar tablosu
çıkardı?
Burada önemli olan arazilerin gerçek
piyasa değeri üzerinden satılması. Emlak vergisine esas değerler
genellikle piyasa rayiçlerinin çok altındadır. Bazı bölgelerde
istisna olarak emlak vergisine esas bedeller rayiçlerin üzerinde
olabilir. Bu durumu tespit etmek ve uygulamak değerlemeyi yapan
uzmanların raporuna göre belirlenmelidir.
Satışların piyasa rayiçlerine göre yapılması devletin lehine olacak bir durum. Burada vatandaş mağduriyeti değil devletin çıkarları önemli olmalı. Çünkü burada, devletin arazilerini işgal eden kişilerden söz ediliyor. Bunlara ceza vermek gerekirken, ödüllendirmekten bahsetmek mümkün olamaz. Tabii ki burada ormanları işgal edenlerden bahsediyoruz. Yoksa atadan, dededen kalan hakları olanları da ayırmak gerekir.
SATIŞ, ARAZİYİ
KULLANANLARDAN BAŞLAYACAK
Arazi satışlarında öncelik nasıl ve kime
olacak?
Arazi satışları kadastro çalışmarı
esnasında araziyi kullandığı tespit edilen kişilere yapılacak.
Burada araziyi ne zamandır kullanıldığına bakılmadan ismi yazılı
olanlara satış yapılacak.
% 10 PEŞİN, GERİ KALANI 5
YIL VADE İLE
Bu arazilerin metrekare fiyatları, (diğer arazilere de kıyasla) ne
kadar? Fiyatlar neye göre değişim
gösteriyor?
Bu arazilerin metrekare fiyatları
şu anda mevcut emsallerin iki üç kat altında. Çünkü tapuları yok.
Fiyatlar tapu ve imar durumuna göre değişim gösteriyor. Ama piyasa
fiyatları söz konusu edilmeyeceği için devletin belirlediği
değerler üzerinden satış bedelleri tespit edilecek.
Ödemeler nasıl
gerçekleşecek?
Eğer bir değişiklik öngörülmezse %10 peşin, kalanı da 5 yıl vadeli
ödemelerden söz ediliyor.
AİLEDEN KALMA ARAZİSİ
OLANLAR ZARARLI ÇIKACAK
Bu yasadan kimler yararlanacak? Kimler için olumsuz sonuç
doğuracak?
Bu yasadan 2B arazilerini
kullananlar, kadastro çalışmalarında ismi tespit edilenler
yararlanacak. Burada bu arazileri yakın zamanlarda alanlar kârlı
çıkacak, ama yıllardır aileden kalma zilliyet hakları olanlar için
olumsuz sonuçlar doğacak diyebiliriz.
Bu araziler üzerinde herhangi bir inşaat mevcutsa ne yapılmalı?
İmar hakkı açısından konuyu ele alabilir
miyiz?
Bu araziler üzerinde imar durumuna
aykırı bir yapılaşma varsa bu durumda binaların mevzuata uygun hale
getirilmesi beklenir. Ama İstanbul'un % 55'nin kaçak ve iskansız
olduğunu düşünürsek bir yıkım vb. uygulamalar zor gibi
görünüyor.
İmar mevzuatı yönünden ele alırsak; özellikle su ve baraj havzalarında kalan binalar varsa bunların yıkılabileceğini düşünüyoruz.
Eğer bu araziler üzerinde tescilli bir
bina yoksa ve bu arazi su havzası, sit alanı, boğaziçi ön görünüm
bölgesi veya imar uygulaması bulunmayan bir bölgede bulunuyor ise;
değeri oldukça düşük olacaktır. Bu arazilerin değerinin de, bu
kriterler göz önüne alınarak tespit edilmesi gerekir.
Özellikle İstanbul'da bu satışlardan sonra neler
değişecek? Beklentiler ne doğrultuda? Bu
satışlardan sonra İstanbul'da pek fazla bir değişiklik olacağını
düşünmüyoruz. Çünkü bu arazilerin çoğunda yapılaşma mevcut.
Bölgesel olarak yeni imara açılacak semtlerde hareketlenmeye sebep olabilir.
ARAZİLERE EV YAPANLAR
HEYECANLA BEKLİYOR
Şu an nasıl bir tepki mevcut?
Bazı bölgelerde yaptığımız görüşmelerde, 2B arazilerinin üzerinde
ev yapmış olanlarda büyük bir heyecan gözlemledik. Bu insanlar ve
yakın zamanda arazi almış spekülatörler bir an önce yasanın
çıkmasını bekliyorlar. Ama bir kesim de mağdur olacaklarını
düşünüyor. Bunlarda az önce bahsettiğimiz aileden kalma zilliyet
hakları olanlar, arazisinde tarım yapanlar ve oldukça yüksek
bedelle daha önce üçüncü şahıslardan ev ve arazi alanlar.
TAPU ALINDIKTAN SONRA
ARAZİLERİN DEĞERİ 2-3 KAT ARTACAK
2B yasası ile diğer arazi alanlarının da fiyatlarında bir değer
artışı söz konusu olur mu?
Elbette fiyatlarda yükselme olacak. Düşünün ki; tapusuz bir
mülkünüz tapulu hale geliyor. Bugün apartman dairelerinde bile arsa
tapulu evlerin fiyatları, aynı bölgede aynı özelliklere sahip bir
kat mülkiyetli dairenin en az yarı fiyatı kadar.
Yaptığımız tespitlerde imar ve yapılaşma problemi olmayan bir 2B arazisinin tapusu alındıktan sonra fiyatlarının en az iki üç katı artacağı şeklinde.