18 soru-cevapta Kentsel Dönüşüm
Abone olHükümet kentsel dönüüm için düğmeye bastı. Peki süreç nasıl işleyecek? Vatandaşın kafası karışık. İşte merak edilen sorular ve cevapları.
Kentsel dönüşümde yetki verilen kurumlardan İstanbul Aydın
Üniversitesi Afet Eğitim Uygulama ve Araştırma Merkezi (AFAM)
Müdürü Doç. Dr. Kubilay Kaptan, Kentsel Dönüşüm Yasası’nı ve
yıkımlarla ilgili merak edilen tüm konuları Taraf gazetesinden
Hüseyin İstemil'e değerlendirdi. Kaptan, kentsel dönüşümle ilgili
en sık sorulan soruları cevapladı.
Kentsel Dönüşüm Yasası’nın daha önceki yasalardan farkı var
mı?
Şimdiye kadar yapılmış olan kentsel dönüşüm projelerinde; hak
sahiplerinin yerlerinden edilmesi, tapu güvencesi olmayan hak
sahiplerine haklarının tanınmaması, kiracıların mağduriyetlerinin
giderilmemesi, yerinden edilen vatandaşların eğitim, sağlık ve
istihdam sorunlarının dikkate alınmaması, projeden etkilenen
tarafların proje sürecine katılımının sağlanmaması, yeni projenin
mevcut dokuyu ve kültürü yok etmesi, projelerin yeni ve daha
eşitsiz bir ekonomik dağılım ve sınıfsal harita yaratması ve ciddi
çevre tahribatlarına yol açması gibi sorunlar doğdu. Hiçbir
değişken hesaba katılmaksızın deprem veya diğer afetleri bahane
ederek hayata geçirilecek olan projeler de aynı şekilde
uygulanacak. Uygulanan bu yasada ise söz konusu mağduriyetlerin
büyük kısmı giderildi.
Riskli olmadığı halde Bakanlıkça gerekli görülen yapılar da
yıkılacak mı?
Evet. Yani yapınız risk taşımasa da riskli alan içerisinde
kalıyorsa yıkılacak.
Riskli yapı nasıl belirlenecek?
“Riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere kentsel dönüşümün iki
temel tanımı var. Kişi, riskli yapısını belirlemek için bakanlığın
lisans verdiği kuruluşlara başvuracak.
Binamızın yıkılıp yıkılmayacağını nasıl
anlayabiliriz?
Binanız ‘riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı’ grubuna giriyorsa
evet yıkılacak. Binanızın masrafları size ait olmak üzere kat
malikleri Bakanlık tarafından yetkili kurum ve kuruluşlara risk
tesbit işlemi yaptırılarak sonuç belediyeye bildirilecek. Riskli
yapılar tebligattan 60 gün sonra yıkılacak.
Bu uygulamalara itiraz hakkı var mı? Varsa süreç nasıl
işler?
Evet, itiraz hakkı var. Yapılan çalışmalarda binanız riskli yapı
olarak tesbit edilmişse, kat malikleri bu duruma 15 gün içinde
itiraz edebilir. Bu itirazlar; Bakanlıkça, üniversitelerde görevli
inşaat, jeoloji veya jeofizik mühendisliği ile hukukçular arasından
seçilecek üç ve Bakanlık’ta görevli iki kişiden teşkil edilen
teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacak.
İtiraz edilmesi durumunda yapılan masrafları kim
karşılayacak?
İtiraz işlemini takip eden süreç boyunca yapılan masraflar kat
malikleri tarafından karşılanacak.
Kat sahipleri mülklerine ‘riskli yapı’ başvurusu yapmazsa
ne olur?
Yıkım işleri öncelikle gönüllü binalardan başlayacak. Gönüllü
olmayanlara ise devlet yıkım kararı alacak. Konut sahiplerine evi
boşaltmaları için 60 gün süre tanınacak. Süreç sonunda konut
sahipleri direnirse, bina zorla yıkılacak.
Kiracılara yardım edilecek
Kiracı olanlara yardım edilecek mi?
Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki kiracı ve hak sahiplerine
geçici kira ve konut yardımı yapılacak. Yardımdan çürük binalarda
oturan kiracılar da yararlanacak. Yasa çıkmadan önce bu binalarda
oturan kiracı, eğer yeni konut almak isterse, devletin kredi
desteğinden faydalanarak uzun vadeli düşük faizli kredi ile konut
sahibi olabilecek.
Bina yıkıldıktan sonra nasıl
değerlendirilecek?
Üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazlarda
daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti,
ilgililerine sorulmadan, tapu müdürlüğünce resen terkin edilecek ve
önceki şekliyle değerlendirilecek. Eğer kat sahipleri ile anlaşma
yapıldıysa tapu müdürlüğü mülkü kat sahipleri arasında pay edecek.
Taşınmazların üzerindeki bütün şerhler hisseler üzerinde devam
edecek.
Yıkımdan sonra nasıl anlaşma sağlanacak, çoğunluk aranacak
mı?
Binanın yeniden yaptırılması aşamasında, payların satışında,
hasılat paylaşımı ve diğer usullerin yeniden değerlendirilmesi,
sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki
çoğunluğu ile karar verilecek.
Anlaşma sağlanmayan malikler ne olacak?
Çoğunluk üçte ikiye katılmayanların, bağımsız bölümlerine ilişkin
arsa payları, rayiç değeri tesbit ettirilerek bu değerden az
olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü
ile satılır. Bu şekilde diğer paydaşların almaması durumunda, bu
paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tesbit edilen rayiç bedeli de
Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil
edilir. Yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere
Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça TOKİ veya
belediyeye devredilir.
Yıkılacak bina ve alanların yeni imar çalışmasını kim nasıl
yapacak?
Bakanlık, TOKİ ve Belediye; danışmanlık, yazılım, araştırma, her
tür ölçekte harita, etüt, proje, kadastro, kamulaştırma, mikro
bölgeleme, risk yönetimi ve sakınım planı çalışmalarını, her tür
plan yapımı ve imar uygulaması işlerini ve dönüşüm uygulamalarını
birlikte gerçekleştirecekler.
Gecekondular için yardım yapılacak mı?
Gecekondu sahibine konutuna karşılık, borçlanmayla veya konut
verilinceye kadar nakde dönüştürülüp ödeninceye kadar konut yapmak
üzere arsa tahsis edilecek. Lüzum halinde kredisi sağlanarak
konutunu yapıncaya kadar nakit yardım
yapılacak.
Konut tarihî eser olması durumunda süreç nasıl
işleyecek?
Kanun kapsamında, dönüşüm alanında tarihî eser varsa, Kültür ve
Turizm Bakanlığı’ndan “uygundur’’ görüşü alınacak.
Yasa kapsamına giren bina sayısı kaç ve bu süreç ne kadar
sürecek?
Kentsel dönüşüm yasası dahilinde 33 ilde ve 100 noktada yıkımlar
gerçekleştirilecek. Toplam 6.5 milyon konut, birim ve işyerinin
yıkımına başlanacak.
Yıkım masrafları kim tarafından karşılanacak
Yıkım aşamasında müteahhitle anlaşma sağlanabilecek
mi?
Öncelikli olarak sahipler ile anlaşma yoluna gidilecek. Bina
sahipleri yıkım aşamasında veya daha önce müteahhitler ile anlaşma
yapabilecek ve şartları aralarında özel bir anlaşma ile
sağlayabilecek.
Yıkım masrafını kim karşılayacak?
“Binanızın dönüşümü için eğer müteahhit ile özel bir anlaşma
yapıldıysa yıkımı müteahhit firma yapar. Yıktırma işlemi Bakanlık
veya Belediye tarafından yapılırsa, yıktırmanın masrafları ilgili
tapu müdürlüğüne bildirilecek. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın
paydaşlarının hakları oranında ipotek koyacak ve masrafları hak
sahiplerinden alacak.
Elektrik, su ve doğalgaz hizmeti verilmeyecek mi?
Uygulama sırasında, Bakanlık, TOKİ veya Belediye tarafından talep
edilmesi halinde, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara
elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri verilmeyecek ve verilen
hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulacak.