Kira geliri olup da hiç vergi ödememek mümkün mü?

Kira geliri olup da hiç vergi ödememek mümkün mü?

Evet mümkün…

Kira geliri olan her mükellef vergi ödeyecek diye bir kural yok. Bunun için kira geliri beyannamenizi vermeden önce bu yazıyı sonuna kadar okumanızı tavsiye ederim.

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, vergiye tabi matrah iki farklı şekilde tespit edilmektedir.

-Götürü Gider Yöntemi

-Gerçek Gider Yöntemi

Bu iki yöntemden hangisinin seçileceği mükellefin kendisine bırakılmıştır. (GVK Md. 74)

Kira gelirinizi beyan etmeden önce sizin için avantajlı olan hangisi ise karşılaştırmasını yapıp beyannamenizi ona göre vermeniz lehinize olacaktır. Burada dikkat etmeniz gereken en önemli konu ‘’ Götürü gider yöntemini seçenler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyor.’’

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

Hemen belirtelim götürü gider yöntemini seçerseniz bu sene daha fazla vergi ödeyeceksiniz. Çünkü; önceki yıllarda %25 olan götürü gider oranı 01/01/2017’den itibaren elde edilen kira gelirlerinde %15’e düşürüldü.

Götürü gider yöntemi kısaca konut kira gelirinizden istisnayı ( 2017 yılı için 3.900 TL ) düştükten sonra kalan tutarın %15’ini belgeye ihtiyaç duymadan indirim konusu yapmanız anlamına geliyor.

Bu konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; Serdar Bey, 2017 yılında 9.000-TL kira geliri elde etmiş, beyana tabi başka geliri de bulunmadığından beyannamesini götürü gider yöntemini seçerek verecektir. Serdar Bey, 9.000-TL gelirinden önce 3.900-TL istisnayı düşecek, kalan kısım ( 5.100 TL) üzerinden de %15 indirim (765 TL) yapacaktır. Bu durumda Serdar Bey’in vergiye tabi matrahı 4.335 TL, ödeyeceği vergi ise 650-TL olacaktır.

İstisnanın indirim konusu yapılması ile ilgili özellik arz eden durumlar ise;

-İstisna (3.900 TL) sadece konut kira gelirleri için geçerli,

-Aynı gayrimenkul hisseli tapu ve hissedarların tamamı beyanname veriyor ise istisnayı ayrı ayrı hepsi düşebiliyor,

-Ticari, zirai veya mesleki kazancı olup da vergi mükellefi olanlar (Konfeksiyoncu, mimar, avukat, doktor, çiftçi) bu istisnadan yararlanamıyor,

-Kira geliri ile (ayrı ayrı veya birlikte) ikinci işverenden alınan ücret, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iradının toplamı 2017 yılı için 110.000 TL’yi geçenler de bu istisnadan yararlanamıyor.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ

Yazının başında bahsettiğim ‘HİÇ VERGİ ÖDEMESİNİN ÇIKMAMASI’ gerçek gider yöntemini seçenler için geçerli olabilecek bir durum. Bu yöntemde, kira gelirinizden düşebileceğiniz birçok gider bulunmakta. Bunlar:

1 ) İKTİSAP (EDİNME) BEDELİNİN %5’İ TUTARINDAKİ İNDİRİM

Kiraya verdiğiniz evi, son beş yıl içerisinde almışsanız ve gerçek gider yöntemini seçerseniz büyük ihtimalle size vergi çıkmayacaktır. Çünkü evin satın alma bedelinin %5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz.

Örneğin; Serdar Bey, 2014 yılında 600.000-TL ye almış olduğu evinden 2017 yılında 24.000-TL kira geliri elde etmiştir. Serdar Bey, gerçek gider yöntemini seçer ve evin iktisap bedelinin %5’ini (30.000-TL) indirim konusu yaparsa hiç vergi ödemeyecektir. Çünkü gideri, gelirinden daha fazla çıkacaktır.

İktisap bedeli ile ilgili önemli olduğunu düşündüğüm ve çok sayıda kişiyi ilgilendiren bir konu daha var. Bu konuyu bir okurumdan gelen ‘ TOKİ’den 2016 yılında on yıl vadeyle bir ev aldım. Bu evi 2017 yılında kiraya verdim ve kira gelirim oluştu. Borcun tamamı bitmeden tapumu alamıyorum. Tapu olmasa da %5’lik indirimden yararlanabilir miyim?’’ sorusuna cevaben açıklamak istiyorum…

EVET yararlanılabilir.

Gayrimenkullerde iktisap (edinme), Türk Medeni Kanunun 705. Maddesi uyarınca tapuya tescille olmaktadır. Ancak, Kooperatifler, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının belgelerle ispatlanması halinde kullanıma başladığı tarih iktisap tarihi olarak kabul edilmektedir.

%5’lik indirimle ilgili özellik arz eden durumlar ise;

-Bu indirim sadece bir ev için geçerlidir.

-Evini ‘işyeri’ olarak kira verenler bu indirimden yararlanamaz.

2) KİRAYA VERİLEN YERE AİT BORÇLANMA FAİZLERİ

Bir diğer indirim konusu yapabileceğiniz gider kalemi de kredi faizleri. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, ev veya işyerini kredi kullanarak almışsanız, kullanmış olduğunuz kredinin o seneye isabet eden kredi faiz tutarını da gelirinizden indirim konusu yapabilirsiniz.

3) EVİNİ KİRAYA VERİP KENDİSİNİNDE KİRA ÖDEMESİ

Sahibi olduğunuz konutu kiraya verip kendinizde kirada iseniz, oturduğunuz konuta ait kira bedelini, tahsil ettiğiniz kiradan indirim konusu yapabilirsiniz. ( Çalışma izini veya oturma izni alarak yurt dışında yaşayanlar, yabancı ülkelerde ödediği kira giderini indirim konusu yapamaz.)

Eşlerden birinin sahip oldukları gayrimenkul için kira alıyor, diğerinin de oturdukları ev için kira ödüyor olması durumunda da indirim yapılabilir. (Aile birliğinde müşterek bir gider olması.)

4) GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE DİĞER İNDİRİMLER

-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör gideri,

-Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara ait katılım payları,

-Kiraya verilen gayrimenkule ait sigorta gideri,

-Kiraya verilen gayrimenkul ile ilgili bakım, onarım, tadilat, ısı yalıtımı, enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,

-Kiraya verilen yerle ilgili ‘Amortisman Gideri’ ( Gayrimenkulün alış tutarının %2’si)

İster götürü, ister gerçek gider yöntemini seçin yıllık gelir vergisi beyannamenizden düşebileceğiniz başkaca indirimler de bulunmakta. Bunlardan şahıs sigorta primleri ile eğitim ve sağlık harcamalarının indirim konusu yapılabilmesine kısaca değinmek istiyorum.

ŞAHIS SİGORTA PRİMLERİNİNİ İNDİRİLEBİLMESİ

Kira geliri dolayısıyla vereceğiniz yıllık gelir vergisi beyannamenizden bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primleri de indirim konusu yapabilirsiniz. Bu tutar beyan ettiğiniz gelirin en fazla %15’ i kadar olabilir ve asgari ücretin yıllık tutarını geçemez. (2017 yılı için 21.330-TL)

EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARIN İNDRİLEBİLMESİ

Kendinize, eşinize veya çocuğunuza (18 yaşını veya talebe olup 25 yaşını doldurmamış)ait eğitim ve sağlık harcamalarını beyan ettiğiniz gelirin %10’unu aşmaması şartıyla yıllık gelir vergisi beyannamenizden indirebilirsiniz. Şartları ise;

-Eğitim ve sağlık harcamalarının Türkiye’de yapılması

-Harcamaların, Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinden alınacak belgelerle tevsik edilmesi.

BEYANNAMEDE ZARAR DOĞMASI DURUMUNDA…

Götürü Gider Yöntemini seçtiniz ve sizin durumunuza uygun giderleri düşütünüz. Bırakın vergi çıkmayı beyannamenizde zarar oluştu…

Bu durumda sadece bu sene vergi ödememekle kalmayacak GELECEK 5 YIL İÇERİSİNDE elde edeceğiniz kira gelirinizden de bu zararı indirime hakkına sahip olacaksınız.

Bu durumun iki istisnası var:

-Sahibi olduğunuz konutu kiraya verip, kirada oturduğunuz yer için indirim konusu yapmış olduğunuz gideriniz kira gelirinizden fazla ise,

-Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait iktisap bedelin %5’i kadar indirim konusu yaptığınız gideriniz gelirinizden fazla ise,

Bu iki durumda oluşacak gider fazlalığı kadar olan kısımlar geçmiş yıl zararı olarak dikkate alınmayacak.

Kısacası; ‘ne var ki; altı üstü kira gelirimin beyanı’ deyip geçilemeyecek kadar önemli bir konu. En iyisi mi Kira Geliri Beyannamenizi vermeden önce durumunuzu hem götürü gider hem de gerçek gider açısından değerlendirin. Hangisi avantajınıza ise beyannamenizi ona göre verin.

İşin sonunda aldığınız kiranın bir kısmı fazlasıyla cebinizden çıkmasın…

Not: Kira gelirleri ile ilgili yazılarım devam edecek. Soru ve görüşleriniz için iletisim@ozkantastan.com adresime mail atabilirsiniz.