Gayrimenkul satışında vergi avantajları ve özellik arz eden durumlar

Gayrimenkul satışında vergi avantajları ve özellik arz eden durumlar

Ülkemizde son birkaç yıldır inşaat sektörü hız kesmiş olsa da hâlâ en önemli yatırım aracını gayrimenkuller oluşturmakta.

Gerek şirketlerin gerekse gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarındaki vergi avantajlarını ve bu avantajları kullanırken özellik arz eden durumları bilmeleri büyük öneme sahip.

Bu yüzden gayrimenkul yatırımı yapacak olanların özellikle şirket ortakları ve yöneticilerinin bu yazıyı dikkatlice okuyup, yatırım planlamasını ona göre yapmaları lehine olacaktır.

GERÇEK KİŞİLERİN GAYRİMENKUL SATIŞINDA VERGİ AVANTAJI

Bir ticari işletmeye dâhil olmayan şahsa ait gayrimenkulün, alış tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması gelir vergisine tabi değil. Yani vergisi yok. Fakat gayrimenkulün iktisap (edinim) tarihi ile satış tarihi arasında 5 yıllık süre geçmemişse satıştan elde edilen gelir ‘değer artış kazancına’ tabi. (Bu konu hakkında geniş bilgi ve ayrıntılı açıklama için Bkz. Özkan Taştan, 18.12.2017 tarihli yazı)

ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞINDA VERGİ AVANTAJI

Şirketlerin aktifinde bulunan gayrimenkulün satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerde KDV’nin tamamı, satıştan doğan gelirin ise yüzde 50’si kurumlar vergisinden istisna. Yani şirketlerin hem KDV hem de Kurumlar Vergisi yönünden ciddi vergi avantajları mevcut.

Fakat bu avantajlardan yararlanabilmek için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Bunlar;

-İstisnaya konu olan gayrimenkulün en az iki tam yıl (730 gün) süreyle şirketin aktifinde yer alması,

-İstisnadan yararlanacak şirketin ana faaliyet konusunun gayrimenkul alım-satım ve kiralama OLMAMASI. (Taşınmaz ticareti ile uğraşanların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri gayrimenkulün satışında istisna uygulanabilir. Örneğin, bir inşaat şirketinin satış ofisi olarak kullandığı gayrimenkulü iki tam yıl aktifinde bulundurduktan sonra satarsa istisnadan yararlanabilir.)

-Gayrimenkul vadeli satılmış olsa bile, istisnanın satışın yapıldığı dönemde uygulanması,

-Satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmiş olması. (Örneğin Kasım 2017’de yapılan satışın, 31 Aralık 2019 yılına kadar tahsil edilmesi)

-Satıştan sağlanan gelirin, “pasifte özel bir fon hesabında”, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar tutulması. (Özel fon hesabı 5 yıl içerisinde sadece sermayeye ilave edilebilir.)

ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR

Şirketlerin gayrimenkul satışında istisnanın uygulanması ile ilgili bazı durumlarda Maliye’de ciddi bir kafa karışıklığı mevcut.

-En az iki tam yıl aktife kayıtlı gayrimenkulün “kiraya verildikten sonra satılması”

-Esas faaliyet konusu gayrimenkul ticareti ve kiralaması OLMAYAN, fakat kuruluş aşamasında ANA SÖZLEŞMESİNE hasbelkader bu maddeyi ekleyen bir şirketin gayrimenkulünü satması durumlarında istisnadan yararlanılıp yararlanılmayacağı sorularına net bir cevap Maliye tarafından hâlâ verilebilmiş değil.

İşte size bu konu hakkında değişik yıllarda Maliye’nin vermiş olduğu birkaç görüş…

Aşağıda kanunlardan ve özelgelerden bahsedeceğim için biraz sıkılabilirsiniz ama konu önemli…

Olay 1 - 2003 yılında İstanbul Defterdarlığı tarafından verilen bir özelgede, esas faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, aktifinde iki yıldan fazla bulunmakla birlikte fiilen kullanılmayan ve 1995 yılından bu yana kira geliri elde ettiği gayrimenkulü satması halinde istisnadan yararlanılamayacağını belirtmiştir. Gerekçesini de gayrimenkulün fiilen kullanılmamasını ve bu gayrimenkulden kira geliri elde edilmiş olmasını göstermektedir. (İstanbul Defterdarlığı Vasıtasız Vergiler Gelir Müdürlüğü B.07.4.DEF.0.34.11)

Olay 2 - 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunun 1 seri numaralı Genel Tebliğinde bu konu hakkında düzenlemeye gidilmiştir. Tebliğin ‘5.6.2.3.4 Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılması’ başlıklı bölümünde istisnadan yararlanılması ile ilgili bir dizi açıklama yapılmıştır. Şüphesiz en dikkat çekici kısmı örneklerin verildiği bölümdür. Örnek 4’de, “Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra satması halinde istisnadan yararlanılması mümkün BULUNMAKTDIR” denilmektedir. Yani gayrimenkul iki tam yıl süreyle kiraya verilmiş olsa bile istisnadan yararlanılabileceğini açıkça belirtilmiştir.

Buna rağmen İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından 2013 yılında verilen bir özelgede, şirketin esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmamakla birlikte ana sözleşmesinde gayrimenkul alıp satabileceği ‘kiraya verebileceği’ maddesi bulunduğundan, şirketin istisnadan yararlanmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir. Bu özelgede de gerekçe, şirket ana sözleşmesinde gayrimenkul kiralayabilir ibaresinin bulunması olarak gösterilmiştir. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 25.05.2013,39044742-KDV.17-787)

Olay 3 - Gene İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından 2016 yılında verilen bir özelgede, şirketin en az iki yıl aktifinde kayıtlı olsa bile gayrimenkulünü kiraya verenler bu istisnadan yararlanamaz denilmektedir. Yani özelgede, 1 seri numaralı gelen tebliğin ‘5.6.2.3.4 Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılması’ bölümünde yer alan Örnek 4’ün tam tersi bir görüş bildirilmiştir. Vergi Dairesi Başkanlığı şaşılacak bir biçimde gayrimenkulün kiraya verilmesini “gayrimenkul ticareti” olarak görmüştür. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 22.02.2016,62030549-125[5-2014/340]-14721)

Özetle; gayrimenkul ticareti veya kiralaması yapmıyor iseniz şirket ana sözleşmenizi gözden geçirmeniz (gerekiyorsa revize etmeniz) ve kiraya verdiğiniz gayrimenkulün satışını yaparken bu istisnadan yararlanacaksanız iki defa düşünmeniz yararınıza olacaktır.

Bu konu hakkındaki kanaatime gelince…

Gayrimenkullerin satışında KDV ve Kurumlar Vergisi istisnasında Maliye tamamen mükellefin aleyhine olacak şekilde tutum almış, zorlama yorumlarla kendini ‘kanunun üzerine’ çıkartmıştır.

Bu uygulamalar ile mükelleflerin ileride telafisi güç zarara uğramasının da önünü açılmıştır. İdarenin;

Esas faaliyeti taşınmaz ticareti veya kiralaması olmayan bir şirketin, sadece ana sözleşmesinde gayrimenkul alış-satış kiralama yazıyor diye onun bir inşaat veya emlak firması olarak görülmesi,

Taşınmaz ticareti yapmadığı açıkça belli olan bir şirketin, aktifinde kayıtlı gayrimenkulü kiraya verdi diye onu ‘gayrimenkul taciri’ olarak görmesi, hem kanunun amacına hem de hayatın olağan akışına aykırıdır.

Vergi uyuşmazlıklarında yargıya intikal eden kararların yaklaşık yüzde 90’ının mükellef lehine çıktığını göz önünde bulundurursak, mükellefleri hakkını aramak için mahkeme kapılarında süründürmek yerine bu kanunun tekrardan gözden geçirilmesi, çerçevesinin açık ve anlaşılır bir biçimde yeniden belirlenmesi yerinde olacaktır.

Not: Soru ve görüşleriniz için iletisim@ozkantastan.com adresine mail atabilirsiniz.